Sobre Prof. Elisson de Andrade

Professor universitário e palestrante sobre Educação Financeira. Engenheiro Agrônomo (USP), Bacharel em Direito (UNIMEP), Mestre e Doutor em Economia Aplicada pela USP. Ganhador do prêmio BM&FBOVESPA de melhor dissertação/tese sobre derivativos (2004). Um eterno apaixonado em aprender e ensinar.

  • Compartilho da sua visão, Elisson. Independente de bolha ou não, temos que tomar as decisões. E mais: tomar decisões em momento presente (meio redundante isso, mas é bom enfatizar). De nada adianta, por exemplo, vender um imóvel, embolsar os lucros e, depois de uma possível alta no mercado imobiliário ficar com aquela sensação ou pensamento: “se eu tivesse esperado mais um pouco…” Não esperou, passou, vendeu e lucrou! Ponto final.

    Fazendo uma paráfrase de uma passagem de Viktor Frankl em seu livro “Em busca de sentido”: o ser humano vive diante de uma massa de possibilidades e, quando elas se tornam realidade, passam para o passado onde tudo fica irrevogavelmente guardado. #PraRefletir

    Abraço,

    • Boa Phillip, falou com propriedade sobre o tal do “não chorar o leite derramado” :) Mas é isso aí, o foco do artigo nem foi na bolha e você captou bem isso. O foco foi, tendo ou não bolha, o que fazer? Essa é a parte difícil e que mais interessa de toda a questão. Abração amigo.

  • Olá Philip.

    Não tenho grande experiência no ramo imobiliário, mas já deu para perceber a existência desta bolha e seu artigo foi bastante oportuno pois aprendi muitas coisas novas que não sabia.

    Abraços e sucesso

  • Igor

    Parabéns pelo artigo, professor! Muito bem escrito!

    Uma dúvida: quais efeitos (negativos/positivos) você acha que podem haver em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) caso realmente exista uma bolha e ela estoure?

    Forte abraço!

    • Olá Igor. Muito obrigado pelo elogio. Em relação a fundos imobiliários, em uma resposta bem simples, se o preço dos imóveis cair, eles tendem a diminuir seu valor também. Porém, como os fundos são bastante distintos entre si (localidade, tipo de negócio etc), os efeitos também podem ser bastante diversos, quando se comparam os fundos. Devemos também atentar à remuneração dos fundos. Qto menor a taxa de juros SELIC, as cotas tendem a se valorizar, pelo menos no curto prazo, pois os alugueis pagos ficam bastante atrativos. Bem, a questão é complicada mas acho que algumas questões foram abordadas. Quem sabe isso não seja foco para um novo artigo. Abração.

  • Sérgio Alexandre

    Admiro o tempo despendido com o tema e sua imparcialidade. No entanto, a conclusão chegada embasando-se tanto nas duas posições contrárias utilizadas, como na própria observação pessoal do mercado, ao longo do tempo, te permitiria – ainda com imparcialidade – chegar a um local fora do “em cima do muro”. Um exemplo pessoal: em 2006 sai da cidade de Volta Redonda/RJ e fui para Campo Grande/MS e, em 2008 vim para Cascavel/PR, onde estou até hoje. Em minha cidade natal morava em uma casa que custava R$40.000,00, onde pagava aluguel de R$350,00 (um residencial popular à moda antiga). Hoje essa casa (e suas semelhantes) estão sendo anunciadas a R$190.000,00, mesmo que não apareça comprador, sendo os seus alugueis num valor máximo de R$600,00, com grandes dificuldades para alugar. Ainda em 2006, como havia passado em concurso federal, pensava em adquirir uma casa relativamente melhor, que à época custava R$85.000,00. Não a comprei naquele período por ainda não dispor dos 30% de entrada que “eram” exigidos. Hoje, essa mesma casa está sendo anunciada por R$380.000,00; ela e outras centenas no mesmo bairro com placas de vende-se – há anos!
    Em Campo Grande vi o mesmo movimento ascendente dos preços, mas como não pretendia ficar lá, não me importei tanto. Em 2008, quando vim para Cascavel, pensei em adquirir uma casa, pois, pensava que não mais valia à pena ficar pagando aluguel. No entanto, percebi que aqui também ocorria a majoração de preços. Uma casa razoável para minha renda na época (R$7.000,00) estava sendo vendida por preços em torno de R$140.000,00, o que achava muito caro. Hoje esse mesmo tipode casa está em torno de R$300.000,00.
    Em 2010 fiquei desesperado, pois, mesmo tendo uma renda razoável para os padrões brasileiros, só tinha chance de adquirir casas populares, um pouco mais “caras” que as casas do MCMV. Passei a considerar-me pobre ou não sei o quê. Foi quando li um artigo do Profº Luciano D’Agostinni, da UFPR, na Revista de Ciências daquela universidade. Era de outubro/10, onde o douto senhor, em um enorme e explicadíssimo trabalho chegou à conclusão da existência de uma bolha imobiliária em nosso país, não nos mesmos moldes do americano, mas ainda assim de uma bolha, segundo o conceito de Stiglitz. Aquilo foi uma primeira luz sobre a escuridão em que me encontrava. Semanas depois encontrei o sítio do Pequeno Investidor, que sob uma ótica mais de um trader, passei a ter certeza da existência dessa tal bolha. No início de 2011 encontrei o BLOG bolhaimobiliária.com, o qual fui um dos primeiros participantes (e um dos únicos); hoje esse mesmo BLOG conta com mais de 20 MIL acessos dias e subindo exponencialmente. Sai daquele desespero de achar-me pobre e passei a ver cristalinamente a irracionalidade das subidas de preços.
    De lá para cá, acompanhei todas (sem qualquer exagero) as notícias pertinentes, inclusive as vindas de fora, como três do FMI alertando sobre a possibilidade de bolha em nosso país, assim como do BIS no mesmo sentido, além de análises de Paul Krugman, Nouriel Roubini e outros sobre o BOOM em ocorrência no Brasil: todos unânimes em alertar sobre os perigos trilhados pelo Brasil.
    De uns meses para cá, a notícia de bolha sai do campo do mítico e começa a ganhar as grandes mídias, com exceção da Rede Globo. Prova disso é que hoje contamos com além do Profº D’Agostinni acima, com os professores Rocha Lima Jr. da USP, Samy Dana e William Eid da FGV e os dos economistas do IPEA.
    Em oposição tempos o citado em seu texxto, o Ricardo Amorim, que além de ter utilizado um argumento fabulosamente idiota, o do CEMENT INDEX, já vem errando em várias projeções, citando a da que a bolsa brasileira alcançaria os 200 MIL pontos, isso em pleno outubro de 2009. Ademais, o referido jornalista, a despeito de todo seu conhecimento, de seu repositório de saber, é parcial, pois, que recebe para falar o que fala (a Globo é a empresa que mais faz propagandas para as grandes construtoras), logo não é pessoa isenta. Outro que eventualmente fala, às escâncaras, contra os argumentos pró bolha é o Mendonça de Barros, que por tarbalhar com investimentos e especulação, além de seu histórico junto ao governo FHC (escândalo das Teles e dos grampos).
    Em comparação, os outros especialistas ditos anteriormente, nada recebem, nada ganham e nenhum interesse possuem em que os imóveis subam ou desçam de preços, além de se dedicarem exclusivamente ao estudo desse e de outros ativos.
    Concluindo, acredito que o senhor poderia – com o devido respeito – ainda que não se expusesse tanto, a sua carreira, o seu mérito, apregoar um mínimo de posicionamento, pois, que muitos serão os que se tornarão extremamente pobres e endividados em virtude dessa massiva campanha de “compre seu imóvel”, “invista em imóvel”, onde mídia, construtoras e governo farão a maior transferência de renda que esse país já teve. Na verdade a coisa já está feita, mas há muitos ainda que não sabem para onde ir.
    Não há mais como os preços subirem: aqui o preço médio já é mais caro e que nos EUA e em boa parte da europa, nem necessitando citar nossos vizinhos menos aquinhonhados.
    Venha para o lado do bem, Professor, pois, aquele que tendo a chance de fazer o bem não o faz, este peca!
    Venha discutir com outros muito mais informados do que eu: bolhaimobiliaria.com.
    Só não se prenda a alguns xiitas que lá existem, mas a maioria é gente boa, séria e com incríveis conhecimentos.
    Abraços.

    Sérgio Alexandre Lima

    • Olá Sérgio. Primeiramente, fico extremamente feliz que um comentário cuidadoso e firme tenha aparecido neste artigo. Gosto muito quando as pessoas expressam opiniões que não ficam em cima do muro e possuem a coragem de tomar partido sobre um determinado tema. Eu mesmo procuro, em muitos artigos onde domino o assunto, ter o cuidado de dar minha opinião, de forma a contribuir com a massa crítica sobre aquele tema. No entanto, não foi o meu objetivo neste artigo discutir se a bolha existe ou não, mas apenas discorrer sobre o que a grande massa poderia fazer já que existe essa possibilidade. Já quanto aos artigos escolhidos, servem apenas como pano de fundo, para uma discussão que vai além dos argumentos técnicos utilizados pelos autores. Dessa forma, espero ter esclarecido o objetivo deste artigo e gostaria de finalizar dizendo que, devido a isso, qualquer posição que eu tomasse, a favor ou contra os argumentos sobre bolha imobiliária, faria com que eu perdesse todo o foco pretendido. Abração e obrigado pelo comentário.

  • Grande Elisson, cada vez mais fã da lucidez e didática de seus textos, um verdadeiro mestre, das palavras.

    Penso que a compra/venda deve ser pautada com vista a dois fatores: moradia e investimento.
    Pensando em moradia, a valorização ou não do imóvel terá pouca importância. Se você gosta do lugar e não pretende deixar de morar nele pouco importará o preço de mercado.
    Já pensando em investimento, aí sim a possibilidade de haver uma bolha deve ser levada em conta, mas aí estaremos especulando demais. Uma bolha só é de fato reconhecida quanto estoura.

    Abraço!

    • Olá Jônatas. Sou-lhe muito grato pelas palavras. Também o admiro muito. Abração e valeu pelo comentário.

  • Wilson Roque Junior

    Ola professor adorei seu artigo, mas vejo que o problema esta na cabeça do brasileiro e fazendo um paralelo, os automoveis no Brasil sao caros e o segmento continua batendo recordes, com casa nao é diferetnte por que todos os amigos que converso dizem que comprar imoveis é o melhor negocio, e qdo digo que moro de aluguel tods me dizem que sou louco que era melhor financiar do que pagar uma prestação que nao me acrescentaria em nada no crescimento dos meus ativos, discordo e sei que estou certo, e sei que na minha cidade o metro quadrado que custava 1500 reais a uns anos atraz hoje custa 10500, por causa do pre sal e outra promessas politicas que ainda nao se concretizaram, o que precisa mudar é a cabeça do brasileiro e o que foi passado de pai pra filho, obrigado profeesor por nos esclarecer sobre mais este confuso tema que envolve paixoes passadas de pai pra filho obrigado e abraço

    • Olá Wilson. Belo ponto de vista, que vai além do exposto no texto. Grato e espero mais comentários no futuro. Abração.

  • Fábio Erasmo

    Prof Elisson, é um tema bastante interessante e como tenho uma imobiliária ouso dar a minha opnião. Os preços dos imóveis estão absurdos e poucas vezes se viu na história brasileira ou mundial uma escalada de preços exorbitante como a que presenciamos nos últimos cinco anos. Cada região tem um motivo, Santos e regiões litorâneas, é o pré-sal, em Sorocaba onde moro é Toyota e o Parque Tecnológico e cada cidade com sua singularidade. Fora a cultura já explicada por vc de, quem casa quer casa, e o problema se agrava na medida que a EDUCAÇÃO FINANCEIRA é muito maior que o Analfabetismo, não sei se vc Professor tem esse dado, mas deve ser alarmante.
    Digo isso pois convivo frequentemente com pessoas que tem excelentes salários, 10 mil, 15 mil, 20 mil , são formados e excelente profissionais na área que atuam e caem na armadilha da classe média. Exemplo prático . Um casal com renda de 15 mil reais fazendo entrevista na CEF, financiando um imóvel de 674.000 mil reais, financiando 350.000 e dando a casa antiga como parte de pagamento. Não tem dinheiro para dar entrada, não tem reserva financeira, e na entrevista tem dois carros importados financiados onde juntos pagam 3.200 reais de financiamento e estão pagando caríssimo por uma casa em um Condomínio da moda. A minha humilde opinião é que o problema é educação e não a bolha, pois se não aceitássemos pagar essas fortunas eles simplesmente não teriam pra quem vender, se todos fizessem planejamento para comprar a vista os preços seriam menores e não dependeríamos dos bancos e de pagamento de juros absurdos para ter algo que não precisamos ou que não podemos. A sociedade está doente e o Sr Dr Professor tem um longo trabalho pela frente, independente da bolha ou da falta dela. Um grande abraço e continue o belo trabalho.

    • Fábio, estou sem palavras para descrever o sentimento que tive ao ler seu texto. Talvez em poucas linhas você tenha conseguido passar a mensagem que eu tentei com o meu longo texto, de forma muito mais concisa e didática. Sou-lhe muito grato pelo comentário pois foi direto ao ponto que gostaria de atingir e engradeceu demais a discussão. Forte abraço e aguardo os próximos.

  • Amauri José Junqueira

    É um privilégio poder ter acesso a este artigo e aos comentaristas que participaram. Também vendi uma casa há dois anos e meio atrás por um valor que se fosse vendia hoje seria pelo menos 50% maior, mas paciência. Precisava vendê-la naquele momento, então….Só discordo da questão da bolha com relação aos financiamentos, pois hoje eles são possíveis a um prazo mais longo e os imóveis tanto quanto os veículos “cabem” na conta mensal do consumidor e basta a economia crescer mesmo a taxas pequenas e não haverá problemas de inadimplência estratosféricos. O que acredito é que , aumentando a oferta de imóveis, os preços deverão cair (o que já está acontecendo em São Paulo, porém ainda em uma taxa pequena). E a queda, dependendo do alarde da imprensa (tão bem citada pelo colega Sérgio Alexandre, quando se fala em interesses…) a queda será maior ou menor. Se a mídia publicar que “o preço dos imóveis estão caindo pelo terceiro mês consecutivo”….a queda será maior do que deveria. E teremos um efeito ciclíco, até que esta mesma mídia publique ” o preço dos imóveis volta a subir pelo terceiro mês consecutivo”…

    • Olá Amauri. Obrigado pelo comentário e o privilégio é meu em tê-lo acompanhando o blog. Abração.

  • Ana maria

    Brilhante texto pois nos permite refletir melhor. Acredito que o problema é a cultura do nosso povo pois a maioria se comporta como o casal descrito por um comentarista acima. Mas é inegavel a existencia de uma bolha. Li algo comparando o mercado de carros onde muita gente pobre compra. Mas vejo uma difernça enorme. Em 1997 comprei meu primeiro veículo que era um carro popular zero. Paguei por ele 12,000,00 e hj um carro nas mesmas caracteristica custa algo em torno de 25.000,00 ou seja pouco mais que o dobro. E um imovel de lá pra cá? Imagino que deve valer umas 20 x o valor em qualquer região. Outra coisa as medidas do governo fizeram o valor dos automoveis baixar e o de imóveis subir a perder de vista. Hj o MCMV está travado. Onde eu moro o valor máximo que o imovel deve valer para o MCMV é 145.000,00 e não se acha nada mais nesse valor. Uma famiia com uma renda de 3.000.00 pode financiar perto de 110.000,00 mas esse valor nao paga nem um imóvel no bairro mais distante. E estou no interior de Minas, local onde a maior parte das familia tem renda inferior a 3.000,00. Então pra quem as construtoras vão vender? Acredito que não há mais como duvidar que a bolha existe.

    • Olá Ana, muito obrigado pelos elogios e realmente essa questão suscita diversas controvérsias. O interessante é estar ciente das possibilidades e agir, conforme os riscos já conhecidos. Abç e tudo de bom por aí.

  • Jorge Amadeu

    O tal Ricardo Amorim trabalha com investimento em imóveis. Ele faz consultoria para grandes construtoras e imobiliárias, trazendo investimento estrangeiro até elas. Ou seja, vocês nunca vão ouvi-lo dizer que o mercado de imóveis sofrerá queda de preços, ou que existe bolha imobiliária.

  • Fabio

    Elisson ótima matéria,
    até ontem eu respeitava o Sr. ricardo Amorim pelo estudo que ele fez eu me empolguei e adquiriu 1 imovei na planta para vender depois e simplesmente não vende os corretores só mandam eu subir o valor as vezes eles sobem sem eu saber essa é minha realidade.
    Pois bem mas se você ver o Manhattan connection do dia 2 de junho desse ano 2013, vai que o Sr. Ricardo Amorin administra vários imoveis seus e de vários amigos.
    E ontem mesmo ele admitiu que não esta muito confiante , pois bem vendo ontem o programa vejo que ele julgou em causa propia, mais o erro foi meu que deveria ter pesquisado melhor como o Sr. fez , hoje vejo que em 2009 ele falou que a bolsa ia chegar a 200 mil pontos imagina quem comprou o papel com a bolsa a 79 mil pontos e hoje esta em 54 mil pontos.
    Vai a minha dica pesquisem bem antes de comprar não fazem igual a eu fiz na euforia, acredito que ainda tenha oportunidades mais é preciso garimpar, e lembrando imóvel tem custo no minimo iptu e condomínio e na hora de vender precisa pagar 6 % de comissão ao corretor, hoje eu acho que imóvel foi feito para morar. Imóvel para investir é bom para quem tem muito na casa dos 8 dígitos para poder diversificar seu capital ou com quem trabalha com o seguimento imobiliário.

    • Olá Fábio. Depoimentos com casos reais são sempre bem vindos neste blog, pois enriquecem a discussão. Boa sorte por aí e espero que volte por aqui, fazer mais comentários. Abç.