Sobre Prof. Elisson de Andrade

Professor universitário e palestrante sobre Educação Financeira. Engenheiro Agrônomo (USP), Bacharel em Direito (UNIMEP), Mestre e Doutor em Economia Aplicada pela USP. Ganhador do prêmio BM&FBOVESPA de melhor dissertação/tese sobre derivativos (2004). Um eterno apaixonado em aprender e ensinar.

  • Olá Elisson, tudo bem? Parabéns pelo artigo! Como sempre seus vídeos são extremamente didáticos e muito bem explicados. Perfeito :)

    Agora, só me ocorreu uma dúvida: tratando-se de um financiamento imobiliário, com correção pelo IGPM, será que o leitor não se equivocou sobre o sistema de amortização utilizado? Mesmo sem fazer os cálculos futuros em que precisaríamos tomar uma projeção do IGPM para os próximos anos, dá para notar que a dívida sempre volta próxima ao patamar anterior. Ou seja: seria praticamente impagável, não!? Será que o financiamento de longo prazo não foi por SAC (sistema de amortização constante) e o leitor se confundiu?!

    Forte abraço!

    • Phill, sua dúvida é tão pertinente que resolvi incluir a resposta no corpo do artigo (como observação final). Obrigado por ajudar a melhorar esse artigo. Abração.

      • Eu que agradeço a menção, Elisson! Agora, sendo um pouquinho mais chato (rsrsrs): pagar praticamente 75 mil reais e ter, no último ano, a parcela com o valor quase dobrado é complicado, né?!

        • Phill, esse tipo de análise é outra coisa muito interessante. Mas vou guardar a resposta para outro artigo. Como já sabe, estou preparando um especial sobre compra de imóveis, e certamente essa questão será abordada. Abração.

          • Renata Sá

            Professor Elisson, boa noite! é possível montar uma tabela Price para pagamentos com parcelas diferentes? Por exempo, tenho que colocar 60 parcelas de 510 e 4 intercalada de 1000 cada, seria possível? Desde já adradeço! Renata Sá

          • Olá Renata, a única coisa é que com parcelas diferentes não seria Tabela Price. Ahhh, e sim, é possível fazer uma tabela de amortização com aportes adicionais. Abraços.

  • Durval Pereira

    Parabéns professor excelente artigo…

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  • Valdecir

    Boa noite professor Elisson, estou com uma grande dúvida , estou financiando R$ 170.000,00 na caixa na compra de um apartamento, fiz algumas simulações , na tabela SAC em 300 parcelas a 1ª parcela fica em torno de R$ 1700,00 e a ùltima R$600,00, na tabela PRICE em 150 parcelas de R$ 1800,00 e na tabela SAM EM 190 parcelas sendo a 1ª R$1800,00 e a última R$ 1200,00. Nos três tipos de tabela estou compremetendo 30% de minha renda, qual o melhor? Aguardo resposta e desde já agradeço.

    • Olá Valdecir. Num primeiro ponto de vista, a melhor é a que oferece a menor taxa de juros. Se elas forem iguais, a SAC como vai diminuindo, pode ser interessante, dado que os valores da inflação são compensados (talvez não na totalidade) pelas correções periódicas das parcelas. Porém, no seu caso, demoraria mais para pagar todo o saldo devedor. Resumindo, cadas sistema tem suas vantagens e desvantagens, sendo a melhor opção ir quitando a dívida no menor tempo possível, para pagar menos juros. Abç.

  • Tenho um financiamento de um imovel pela Caixa. Estou tendo condicao de pagar um valor maior nas parcelas, entao gostaria de saber se posso pedir para aumentar o valor das parcelas que pago atualmente.

  • E a vantagem é que, a cada dois anos, é possível sacar o FGTS para abater ou quitar o saldo devedor. Além disso, se você conseguir economizar um bom dinheiro até o final do ano, incluindo 13º, por exemplo, também pode usá-lo para abater o saldo devedor. É um ótimo negócio. Para abater, é preciso ter pelo menos o valor de 12 parcelas do financiamento.

  • Karla Gama

    Olá Professor!
    Suas informações foram valiosíssimas e muito esclarecedoras para meu esposo e eu, pois vamos comprar nosso primeiro imóvel e estamos vivenciando diversos dilemas até a assinatura do contrato. Estamos financiando 125000,00 de um apartamento que custa 141000,00, pela CEF no plano Minha Casa Minha Vida. Pretendemos adiantar o pgto de parcelas com o FGTS e com recursos próprios ao final de cada ano para amortizar a dívida mais rápido, o que dará, segundo nossos cálculos, cerca de 7000,00 por ano, aproximadamente. Gostaria de saber se a tabela PRICE é um bom negócio, principalmente no que diz respeito aos juros do saldo devedor, pois pelo que entendi, na SAC paga-se mais juros no início do financiamento. Além disso, pelo sistema MCMV, parece que não se pode amortizar parcelas nos primeiros 5 ou 10 anos do financiamento. Desde já, agradeço a atenção!!!

    • Olá Karla. Os problemas da tabela price se dão pelos motivos explicados nesse post, ou seja, se as correções das parcelas forem muito altas ao longo do financiamento. Na SAC, como se começa pagando mais no início, a parcela diminui ao longo dos anos, diminuindo os efeitos danosos das correções. Dessa forma, se conseguir fazer pela SAC, a princípio, é “menos arriscado” de ter problemas com o pgto das parcelas no longo prazo. Quanto aos prazos, para amortizar, que vc falou, estou estudando essas peculiaridades de cada plano e vou montar um curso disso. No momento, não sei lhe responder tal questão. Desculpe-me. Abç.

  • Kaliane Fonseca

    Boa noite prof. Elisson estou com um financiamento e gostaria de tirar uma duvida poderia me ajudar? o problema é o seguinte: tenho um financiamento de um carro onde

    o valor do bem foi 51.500

    o valor financiado foi 29.500

    a prestação é 988,67

    a taxa de 2,14 a.m

    ja paguei 30 de 48 (faltam 18 de 988,67)

    quero quitar mais com amortização dos juros, o Sr. poderia fazer os cálculos(com a formula na hp12c) para mim para poder negociar com o banco?, pois faz tempo que estudei e não lembro mais como fazer

    • OLá Kaliane. Ligue no banco e veja o saldo devedor. Todo dinheiro pago adiantado, será descontado desse saldo. Depois é só fazer novamente o cálculo de juros compostos, ensinado no Excel neste mesmo blog. Veja no menu matemática financeira. Mas a própria financeira faz isso para vc. Abç.

      • Kaliane Fonseca

        bom dia prof. Elisson o saldo devedor é 17.798,06 eu queria saber só como adicionar os valores na hp12c na sequencia certa pra ter o valor das 18 prestaçoes que faltam amortizado para só depois ligar para o banco e negociar a quitação do financiamento…

        • Ok Kaliane. Digita o saldo devedor e coloca em PV. Depois a taxa de juros em i. O número de períodos (18) e digita n. Depois é só apertar PMT e já terá o valor das parcelas. Ok? Abç.

  • SAA

    Olá professor, acompanhei os vários postes sobre financiamento aqui do site, e só pude constatar que na tabela price ocorre a correção da inflação, acho que faltou falar que a tabela SAC também é corrigida, e que consequentemente sua prestação pode deixar de baixar ou até mesmo vir a subir? Se possível disponibilize o calculo de correção empregado pela cef a essas duas modalidades de financiamento, pois, muitos tem em mente que a tabela SAC só baixa e que nunca vai subir.

    • Olá SAA. Sua consideração é muito pertinente. Se deixei a sua afirmação transparecer, por favor, me avise onde, pois não havia percebido isso. O que tento sempre falar é que na tabela price, as correções são mais “severas”. Isso pq quem opta por ela, faz ela “caber no orçamento” (na SAC as parcelas iniciais são maiores e muitos desistem). Daí, toda correção é repassada, sem a diminuição da SAC, que ATENUA os efeitos das correções. Porém, tudo isso será alvo de um curso que estou preparando, e gostaria de convidá-lo para participar. Lhe mando uma mensagem quando ele estiver completo. Abraços e muito obrigado pelo alerta.

  • Lidia Noruken

    Bom dia, achei bem esclarecedores seus artigos e gostei muito da sua didática. Fiquei com uma dúvida sobre a correção nos financiamentos. Um financiamento de imóvel (no caso, pela CEF, se é que faz diferença) utiliza este mesmo índice do IGPM para correção anual? Faço minhas planilhas de orçamento anual, então, poder acompanhar o andamento do índice de correção correto seria ótimo para evitar grandes surpresas. Grata, Lìdia.

    • Olá Lídia. Não, financiamentos podem ser corrigidos de diferentes maneiras. No geral, para casas prontas, a serem financiadas pela CEF, é uma taxa de juros fixa + TR, que é a chamada taxa referencial, hoje muito próxima de zero. Abraço e obrigado pela visita.

  • Mauro

    Fiz um financiamento (Aporte da caixa), a primeira prestação vence em outubro de 2013. Caso eu consiga dinheiro para quitar já em novembro de 2013. Compensaria. Quanto por cento do valor emprestado vou pagar? Ex: financiei 90 mil. recebi só 88250,00. Quanto pagarei em novembro? Pode me dizer aproximado. Ou não compensaria quitar, só apenas abater um pouco do saldo devedor, já que posso pagar as prestações?

    • Creio que seja interessante pagar a dívida o quanto antes. As regras específicas, terá que ver com a própria Caixa. Abç.

  • Kate Fernandes

    Estou comprando um Apartamento que tinha sido financiado direto com a construtora e a pessoa não consegue pagar, assumirei uma divida de 30.000,00 e mais 102 prestações de 1.048,00 e 4 anuais de 4.870,00 corrigidas pelo IGP-M, meu medo e de as prestações ficarem muito altas nos reajustes ha como prever? Já a simulação da compra pelo banco havia ficado a mesma entrada de 30.000,00 e mais 240 prestações de 870,00 praticamente fixas nesse período começaria pagando e 870,00 e terminaria pagando em torno 850,00.
    Me ajude estou com muita duvida se fecho ou não o negocio.

    • Olá Kate. Riscos de o IGP-M aumentar e isso complicar a sua vida, sempre existe. Basta saber se você está disposta a assumi-lo e aguentar com as consequências desses aumentos… Abç.

  • Kate Fernandes

    Esse risco é muito grande, e os aumentos podem ser demais tipo dobrar as prestações? ou é tipo aumentos de 10% anuais

    • Olá Kate, como estamos tratando de inflação FUTURA, difícil fazer qualquer prognóstico!

  • Marília Cecan

    Olá Elisson. Entrei no seu blog pela primeira vez e já encontrei muitos posts que me ajudaram bastante. Parabéns!
    Tenho uma dúvida. Estou com uma planilha de um financiamento bancário onde está informado apenas a taxa de juros ao mês de 0,94 %. Mas como vc mesmo mencionou em um dos posts, os bancos trabalham com juros diários devido número de dias de cada mês, e no meu caso o vencimento também não é sempre no mesmo dia, hora dia 9, 10 ou 11, pois o banco já considera fds e feriado e transfere para dia útil.
    Como faço para transformar a minha taxa ao mês em dias para obter o mesmo valor informado pelo banco? Há um padrão para isso?
    Obrigada, e parabéns pelo trabalho.

  • laerte maciel

    oi ! gostei muito da explicação mas, eu gosta ria de saber se desistir tenho direito a receber algum dinheiro já que dei uma entrada e 8 meses

    • Direito de receber, sim. Devolve a casa e pega o que é seu. Só ver no contrato as condições para essa rescisão.

  • Geny

    Boa tarde Prof.Elisson… estou financiando um imóvel…e gostaria que o senhor pudesse me falar qual tabela me seria mais certa …a price ou a sac..visto que ambas tem juros elevados…sou pessoa física e não tenho muito conhecimento…agradeço…mesmo assistindo ao vídeo gostaria de sua opinião…

    • Olá Geny, não tem tabela “certa”. Apenas duas metodologias diferentes, de pagamento de dívida, com suas particularidades. É muito difícil responder “o que é melhor”, sem saber mais a fundo suas condições, ainda mais quando o horizonte de financiamento é de vários anos… Desculpe-me, mas essa é a realidade. Abç.

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  • Thiago Brito

    Primeiramente meus parabéns pelo Blog! Minha pergunta é a seguinte: então utilizando o caso acima, deverei pagar a valor atual apresentado pela tabela price e não terei que argumentar qualquer tipo de desconto? Terei de pagar por que isso é o correto e pronto?

    • A princípio, se é isso que está no contrato, deve cumprir. Todavia, vc sabe que na justiça, muita coisa é possível de ser argumentada…

  • Andre Venturini

    muito bom teu blog, mas tenho uma duvida,,,,no caso de querer antecipar algumas parcelas, e usando a tabela price, como devo proceder? sei que devo usar o deflator, mas como ficaria uma tabela para realizar estes calculos? obrigado!

    • Olá @andreventurini:disqus, deflator não seria bem o nome, mas deveriam ser descontados os juros das parcelas vindouras. De maneira simples, pega-se, por exemplo, a última parcela, joga na fórmula de juros compostos sendo N o número de meses entre a data da antecipação e a última parcela, a taxa de juros e calcula o valor presente. Abração.

  • Janeide Laureano

    Bom dia ! Tenho um financiamento pela caixa no plano minha casa minha vida. Todos os meses as parcelas diminuem, esse mês porém aumentou dois reais em relação ao mês anterior. Isso está correto?

  • diego

    Boa Noite,no extrato do saldo e das parcelas que recebo da caixa,consta o valor total das parcelas,valor dos juros e valor que vai abater no saldo devedor,pago 1622,00 de parcela,399,00 seria o abatimento no saldo devedor e o restante era juros,porem não esta abatendo os 399,00 como dito no extrato,esta abatendo somente 124,00,com isso em vez de minha parcela sofrer uma redução de + ou 7 reais na parcelas,mas esta diminuindo só um real por mes,imagina só se eu pago 1622,00 de parcela e todo mes diminuir um real,vou pagar um absurdo de juros.
    Poderia me exclarecer minha duvida?

    • Olá @disqus_kVcNl6yOhO:disqus. Só vendo a planilha e o contrato pra responder…. abraços.

  • Luiz Gustavo Pinheiro da Silva

    Boa Noite Prof.
    Gostaria de uma avaliação sobre 2 financiamentos de 2 salas comerciais que eu adquiri.
    Mesmo fazendo os pagamentos de uma parcela alta, não tenho a diminuição do meu saldo devedor.
    O sr. pode me prestar esse serviço de avaliar se está sendo correto essa incidência de juros?
    Fico no aguardo.
    Obrigado

  • Cristina

    Um financiamento feito pela tabela price , pode todo mês aumentar até cinco reais ou mais nas parcelas , comecei pagando 786,00 e já esta esta em 796,00 … Em apenas 8 meses de financiamento.??

  • Franklin

    Bom dia Prof.!
    No ano passado comprei um apto pronto para morar e fechei a compra no valor de R$ 185.000,00. No momento da assinatura do contrato dei um sinal de R$ 15.000,00 e ficaram R$ 170.000,00 para ser financiado junto ao Banco do Brasil.
    Acontece que para minha triste surpresa em apenas 35 dias, quando fui assinar o financiamento com o Banco do Brasil, o valor a ser financiado havia sido corrigido para R$ 177.850,00, pois corrigiram o valor pelo IGPM e ainda cobraram 1% de juros ao mês, contados a partir do dia 01/04, sendo que o contrato de compra e venda só foi assinado no dia 29/04, ou seja o valor foi
    corrigido em apenas 35 dias em quase R$ 8.000,00 (oito mil reais).
    Isso está correto? Posso questionar na justiça?
    Desde já, agradeço!

    • Olá @disqus_LaeP45o77e:disqus. Está estranho porque o IGMP de abril ficou em 1,17% e o saldo devedor aumentou quase 5%. Tem que ver direitinho o que aconteceu. Eles precisam explicar esse cálculo… Abraços.

  • Dayane Dias

    Parabéns! Muito bem explicativo. Gostaria de saber qual dos índices utilizados para a correção do valor das parcelas é o mais comum em financiamentos imobiliários e qual seria o mais vantajoso na hora de assinar um contrato?

    • Olá @disqus_T5iDd2eezM:disqus. Tudo depende da instituição financeira que concede o crédito. Mas no geral a Caixa usa TR, outros bancos também, e a inflação geralmente é usada para imóveis na planta financiados por construturas.

  • Juliano Souza

    OLA BOA NOITE PROFESSOR, TENHO UMA DUVIDA FIZ UM FINANCIAMENTO PELO BANCO DO BRASIL VALOR ESTIPULADO NO CRONOGRAMA R$683,83, MAS COMECEI PAGANDO R$675,00 ATE AI BLZ SO QUE AGORA ESSE VALOR FOI SUBINDO E JA ULTRAPASSOU O VALOR COMBINADO NO CRONOGRAMA ISSO TA CERTO, OUTRA COISA COMPENSA LEVAR FINANCIAMENTO PARA OUTRO BANCO COMO A CAIXA ECONOMICA POR EXEMPLO, POR FAVOR PROFESSOR ME EXCLARECE ESSAS DUVIDAS. OBRIGADO… ABRAÇOS

    • Tudo depende de como o contrato dispõe em relação às correções….

  • Silvana Pereira

    Bom dia professor.
    Tenho um financiamento imobiliário no banco do brasil pelo programa minha casa minha vida, no ultimo mês paguei a prestação de R$ 518,00 (essa é a média), desde o começo do financiamento há 2 anos teve aumento de pouco mais R$ 3,00 no valor da prestação nesse período. Esse mês me assustei quando fui verificar o valor que será debitado na minha conta, que será de R$ 880,00. É possível ter um reajuste tão alto assim de um mês para o outro??

    • Olá @disqus_JyQ14MA9CK:disqus. Não vejo pq de um aumento tão grande. Veja no banco o que ocorreu… Abraços.

  • katia

    Bom dia td bem?Me tira um dúvida fora o tr estão sendo cobrado encargos adicional de 0,375% sobre o valor financiado cobrado mensalmente. Meu saldo devedor so aumenta pode isso.

    • Difícil responder alguma coisa apenas com poucas informações… Desculpe-me!!!

  • Ana Paula Araujo

    Bom dia Elisson!
    No financiamento pela tabela Price, no caso de amortização é mais vantajoso dimunuir prazo ou valor da parcela?
    Segue abaixo meu caso:

    Valor do meu financiamento R$ 135.500,00
    Valor de parcela atual: R$ 909,00
    Valor a ser amortizado R$ 15.000,00

    Prazo do financiamento 360 meses , parcela atual 22/360.

    Saldo devedor atual : R$ 136.490,12.

    Minha preocupação é que essa parcela no decorrer dos anos ultrapasse R$ 1.500,00 que é o valor máximo que eu consigo pagar. Corro esse risco? Minha taxa foi de 7,00% + TR. Price

    E qual melhor opção na amortização, reduzir prazo ou parcela? Devo amortizar a cada 2 anos com o FGTS ou é melhor ter um valor maior?

    • Olá @disqus_ZEJfNEg2DW:disqus. A resposta, geralmente em finanças é: DEPENDE: se optar por reduzir o prazo irá se livrar da dívida antes. Se resolver reduzir o valor da parcela, vai demorar mais, só que dará uma folga no orçamento atual. É vc quem deve ver o que melhor se encaixa na sua situação. Quanto ao FGTS, sempre que puder abater, é bom (não sei se existe prazo mínimo ou saldo mínimo), pois o FGTS não rende quase nada. Abraços.

  • Flávio Brum

    Olá Boa noite!

    Estou a fazer uma compra de um imóvel pela CEF,pelo programa Minha Casa Minha Vida, segue a forma do financiamento:

    Tabela PRICE:
    Valor do meu financiamento R$: 142.000,00
    Valor de parcela atual R$: 474,23
    Valor de entrada R$: 32.279,78
    Valor de subsídio R$: 17.960,00

    Prazo do financiamento 360 meses.

    Saldo devedor atual : R$ 91.706,22

    Juros Efetivos – Taxas de juros a.a. + TR4.5939 % a.a. + TR%

    Teria como fazer uma projeção do reajuste apos 12 meses?

    Tenho em mente que consigo abater o saldo devedor em torno de R$ 15.000,00 por ano para quitar a divida o mais rápido possível. Seria um bom negócio?

  • ANTONIO LEITÃO

    Olá , professor!

    Existe a possibilidade de um contrato SAC, com índice de reajuste mensal pelo igpm; ter suas parcelas e saldo devedor aumentarem mês a mês?

    • Olá @antonio_leit_o:disqus. Sim, desde que a correção supere a diminuição no valor das parcelas. Abç.

      • ANTONIO LEITÃO

        Professor, o senhor ou sua equipe, poderia estar fazendo uma consultoria para mim? Acho q o BMG, não está fazendo o correto como o q está no contrato, precisaria de um suporte para entender o q está sendo feito. Caso o senhor possa fazer isto, qual o valor é como posso proceder. Caso o senhor não faça, saberia me indicar alguém?obrigado

        Em segunda-feira, 30 de novembro de 2015, Disqus escreveu:

        • @antonio_leit_o:disqus. Entre em contato por aqui, por favor… Abraços.

  • Diego Viana de Paula

    Boa tarde professor!

    Gostaria de saber se é legal a correção das parcelas por índices de inflação, independente de estar ou não em contrato.

    Obrigado.

    • Olá @diegovianadepaula:disqus, nunca vi nenhum lugar falando de ilegalidade nesse ponto. Aliás, em termos econômicos, para mim faz muito mais sentido corrigir pela inflação do que pela TR. Ou seja, corrigir monetariamente só dá para ser pela inflação. Abraços.

  • Wagner Luiz Cancela

    Olá, Elisson.
    Li algumas coisas na internet e ainda não sanei minhas dúvidas sobre a PRICE.
    Gostaria de saber se é regra o reajuste das parcelas, ou se é uma “possibilidade”.
    Exemplo: hoje tenho parcela de R$1000,00, e daqui 20 anos também (ajuste já vem embutido no contrato); ou a cada ano há uma correção (ou seja, pagarei “X” na parcela daqui a 20 anos, que corresponde a 1000 hoje)?

    • Não é que é REGRA. ajuste pela price. Quando compra uma geladeira por 2 anos, não é costume reajustar. Mas se vc faz um financiamento de 20, certamente vão reajustar as parcelas, pois o dinheiro perde valor com o tempo… Abraços.

  • Vandressa

    Olá
    fiz um financiamento nos seguintes parametros:
    valor 51870 em 130 parcela de 399,00 corrigidas anualmente pelo igpm acumulado + 1%a.m. No primeiro ano paguei 399,00, no segundo 468,83, no terceiro 557,67, quarto 656,30, quinto 759,10 e esse ano 931,34. As parcelas começaram em 15/12/10. Não estou entendendo como q eles estão obtendo esses valores. Parecem ñ estar atualizando pelo igpm.

    • Olá @disqus_DOcTIQoGyi:disqus. Devido à altíssima demanda de dúvidas desse tipo, em que para responder eu precisaria do contrato, da tabela do banco e fazer uma simulação própria no Excel, eu acabo cobrando por esse tipo de serviço, senão não consigo fazer mais nada. Espero que entenda e, caso ainda haja interesse, entre em contato pelo formulário desse blog. Abraços.

  • Matheus Cremaschi

    Estou lendo as dúvidas e reparei que muita gente assinam os contratos de financiamento mas não lê o que está assinando. Contrato deve ser lido e calculado no mínimo detalhe para não ter surpresas no futuro. Recomendo também calcular as prestações futuras com base em estimativas de inflação pelo mercado a fim de saber se realmente no futuro irá conseguir honrar o compromisso assinado.

    • Olá @matheus_cremaschi:disqus. No geral, as emoções imperam, o sonho de comprar o imóvel se sobrepõe a uma análise mais técnica, os vendedores omitem cláusulas importantes e por aí vai. Estamos muito longe do ideal… Abraços e obrigado pelo comentário.

  • Lucas de Souza

    Ok, se eu entendi bem essa tabela a ordem de pagamento e de baixo para
    cima (maior amortização), porém a atualização do saldo devedor é de cima
    para baixo (Menor amortização). Acho que a atualização da dívida
    deveria ser realizada conforme o pagamento realizado, de baixo para
    cima. Poderia me esclarecer essa dúvida?

    • Sinceramente não entendi bem a sua dúvida @disqus_10iwPx6VDP:disqus. Abç.

  • Nelson Merlo

    Boa tarde!
    Fiz um emprestimo pessoal no Itau, estou interessado em quitalo e fiz as contas no excel utilizando sua tabela.

    Porem fui ate o banco para solicitar o saldo restante para a quitacao e o valor nao bate com o da tabela
    . Sera que fiz alguma coisa errada ou o banco esta cobrando mais juros do que o CET informado ?

    Seguem informacoes do emprestimo :
    Valor entregue : 27.930,00
    Valor Financiado : 28.904,01 (foi adicionado o IOF)
    CET Mensal ( 4,30% )
    Valor Parcela R$ 1.567,24
    Parcelas 44
    Pagas 7
    A Pagar 37

    De acordo com a tabela do excel , o saldo devedor apos 7 parcelas é proximo de R$ 26.000 .

    Porem no banco me informam que o saldo devedor atual é de R$ 30.423

    Como é possivel isso ?
    Eu comecei com uma divida de 28.900, cada parcela de 1567,24 corresponde a 5,42% do valor financiado e o CET 4,3% paguei 7 parcelas no dia do vencimento e a divida agora esta maior do que quando contratei ??

    • Acho muito estranho o valor ter AUMENTADO. Isso só acontece quando há correção mensal no valor das parcelas. Veja se esse não é o caso, senão eu sinceramente não sei o que houve. Abraços.

  • Gabriella Souza Pereira

    Prof. Elisson, Boa tarde!

    Gostaria muito de sua ajuda em relação ao meu financiamento, pois em todos os lugares que eu leio o financiamento price as parcelas não são reajustada mensalmente e no meu caso elas estão sendo, porem no contrato diz que nos 12 primeiros meses a taxa de juros cobra será de 7,12% ao ano e após os 12 meses o juros será de 7,12 + o TR (juros do FGTS) alguma coisa assim.. E depois dos 24 meses o reajuste poderá ser trimestral dependendo do banco..
    Só que as parcelas estão só aumentando desde a primeira mensalidade, pois estou acompanhando o demonstrativo de evolução que nos solicitamos na Caixa. Esta virando uma bola de neve..

    Como é possível isso ?
    Eu comecei com uma divida de R$132.000,00 e após 15 parcelas pagas o meu saldo devedor é R$133.195,94.
    Poderia me ajudar por favor!
    Email: gabriella.spereira@yahoo.com.br

    • Infelizmente, em geral, os financiamentos de longo prazo são assim mesmo, quando há correção pela TR. Aumentam um pouco no início, para só depois cair, às custas de aumentos da parcela. Infelizmente as pessoas que VENDEM o financiamento não explicam isso e quem compra não busca informações confiáveis… Um forte abraço.

  • monica luciani marques renesto

    Gostaria de saber como calcular parcelas anuais atraves da tabela price.

    • O cálculo seria bem parecido com a tabela mensal, mas apenas deveria usar a taxa ANUAL. Abç;

  • Veronica Faria

    Olá fiz um financiamento na qual é calculado pela tabela price eu queria pagar as parcelas de trás para frente no caso antecipar as parcelas atual de R$698,00 em 120x dai o rapaz da lotiadora me disse que o valor antecipado seria o valor atual de hj de R$698,00??
    Achei estranho vc pode me esclarecer essa dúvida

    • Ele está errado. Sempre que antecipamos parcelas, é OBRIGATÓRIO o desconto dos juros. Abç @veronicafaria:disqus .

  • Carolina

    Olá, no ambito da compra de um terreno, no parcelamento que prevê atualizacao pelo igpm, o valor parcelado pode ser precedido de juros embutidos ou deve ser considerado o valor a vista e o igpm incidir sobre a parcela de tal valor? se possivel, peço indicaçoes de artigos ou textos sobre o assunto, obrigada.

    • Quando compra um terreno, o valor das parcelas já vem embutidos juros. Aí, no decorrer do contrato, o SALDO DEVEDOR é corrigido pelo ipgm, o que reflete num aumento do valor das parcelas. Abraços @disqus_YcsnsfUpyW:disqus

      • Carolina

        o que quer dizer saldo devedor? entao o igpm incide sobre o saldo devedor e nao sobre a parcela do valor a vista, certo? no caso, se eu comprar um terreno de 250 mil e parcelar em 72 meses e neste ato, a incorporadora colocar que o VALOR do meu terreno é 350 mil, devo presumir que esse aumento de 100 mil (no valor do terreno) foi pelos juros e atualizaçoes do parcelamento, certo? o que ocorrerá se eu quiser antecipar o pagamento, já que no contrato nao especifica o que é juros…

        • @disqus_YcsnsfUpyW:disqus. Essas suas perguntas estão explicadas no vídeo do presente artigo. Abraços.

          • Carolina

            Obrigada, muito esclarecedor. Tem alguma indicaçao de texto para eu me aprofundar nesse tema? obrigada

          • Infelizmente não conheço. Fiz o tal vídeo exatamente porque não havia achado nada parecido. Abraços.

  • Wellington Silva Filho

    Professor, gostaria de uma tabela simuladora dessas incluindo atualização anual imaginando um financiamento em 300x. É possível fazer uma?

    • Certamente é possível, mas precisaria ser sob encomenda… @wellingtonsilvafilho:disqus .

  • Leleco

    Bom dia! Tenho um financiamento habitacional com a Caixa, o valor da prestação esse mês foi de R$ 1708,63, sendo que R$ 451,13 foi amortização do mês, porém quando fui consultar o saldo devedor percebi que o mesmo aumentou em R$ 15,55. Você sabe me dizer se isso realmente é possível? Obrigado

    • Sim, é possível, principalmente no início do financiamento, devido a correção pela TR. Abraços.

      • Leleco

        Muito obrigado Professor! Então nesse caso, conforme o financiamento for ficando mais antigo isso não deve acontecer novamente! E também percebi que até agora as prestações não caíram, pelo contrario aumentaram um pouco, isso também seria devido a TR?

  • Evelyn

    Olá Professor ! Tenho uma dúvida , tenho um financiamento na PRICE da caixa no saldo devedor de 121.000 e ja pagamos 4 parcelas de 814,00 reais – TOTAL DE 3.256,00 // e fomos consultar nosso saldo devedor depois dessas parcelas e esta 124.000 .. Nao entendo, pois nao era pra Diminuir ? Pois o nosso contrato esta as parcelas e seus saldos devedores corretos com as parcelas e no aplicativo da caixa o saldo devedor esta so aumento . Como isso acontece ?

    • malanar11

      A resposta é o próprio texto acima.

  • Alisson Pereira Sales

    Boa noite, fiz um finciamento pela caixa tabela price o saldo devedor era 112.800, pagamos 5 parcelas de 628 reias e o saldo devedor agora é de 112.999, na planilha que a caixa deu o saldo devedor iria diminuindo conforme pagamos, mais esta acontecendo ao contrario, no final do financiamento corro algum risco de ter saldo devendor ainda para oagar mesmo se eu ja tiver pago as 360 parcelar

    • Olá @alissonpereirasales:disqus . Conforme explicado nesse artigo, não há perigo de “ficar devendo” após as 360 parcelas. O que irá acontecer é que as parcelas vão aumentar ao longo do tempo, para fazer com que o saldo devedor diminua com o tempo.

  • JL

    Parabéns pelo artigo professor.
    A explicação é perfeita, muito bem explicado e de fácil compreensão.
    Parabéns!

    • Muito obrigado pelo generoso retorno @disqus_Ty4DFVVrQW:disqus . Espero que possa desfrutar de muito mais conteúdo de qualidade aqui no blog. Abraços.

  • Adonias Eduardo

    Bom dia
    Fiz financiamento de 103.500 com 360 parcelas taxa de juros efetiva de 5,67 +TR
    mas percebi que amortização descrita no boleto que é 293 e difente do valor amortizado descontada no saldo devedor,
    Sei que é por causa da TR mas acho estranho que um mês esse valor amortizado é 70 reais apenas, no mês seguinte 256 reais depois 110 reais por essa variação tão grande no descontos do saldo devedor?alguém pode me ajudar ?

    • Olá @adoniaseduardo:disqus . Infelizmente não dá para tecer um comentário sem o contrato e os dados da planilha em mãos… Desculpe-me. Abração.

  • C.Pires

    Olá Professor, Fiz um empréstimo Bancário, tabela Price – Valor 51.700 / Taxa 4.15% am + Tr/ prazo 48x.
    Já paguei 7 x 2.658= 18.606
    Fui Verificar Qt fica para quitação total, me passaram 56.250
    Resumindo em apenas 7 meses juros de 23.156 e não houve amortização nenhuma? Gostaria de sua ajuda, está correto isso?

    • Realmente, está muito estranho isso @disqus_hmHCxResHD:disqus … Precisaria pedir para eles a tabela de evolução do saldo devedor, mês a mês, discriminando todas as informações, para checar….

      • C.Pires

        Obrigado pela ajuda Prof. Irei fazer isso, vlw

  • Fernando William Ferreira da S

    Eu simplesmente estou desistindo da compra de um apartamento para fugir dessa tabela PRICE. Pretendo juntar dinheiro para entrada até ter condições de financiar pela SAC.

    Pesquisei o histórico dessa tabela PRICE depois que um funcionário da Caixa mais velho comentou que esse tipo de tabela havia feito financiamentos virarem uma bola de neve impagável na década de 90. E ele achava que a Caixa nem financiava mais pela PRICE, que a tabela tinha sido extinta.

    Pesquisando achei essa notícia ainda mais preocupante.
    https://oglobo.globo.com/economia/nova-regra-para-financiamento-de-imovel-pode-afetar-minha-casa-20545732

    Essa matéria já é antiga, mas é só pra trazer um pouco mais de informação sobre o que aconteceu na década de 90.
    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/a-tabela-price-esta-de-volta-bqxw98tnd6dpsl565z3s52pn2

    Em fim, considerando que o risco da PRICE é aceitável apenas em tempos de estabilidade econômica, acho essa tabela muito arriscada na economia do Brasil, que tem seus altos e baixos em poucos anos, e ainda mais arriscado iniciar esse financiamento e um momento de crise.

    Abraço a todos!

    • Eu acredito que o maior problema de todos é financiar mais do que se pode pagar… aí, independe um pouco da tabela. Abração e obrigado pelo comentário @fernando_william_ferreira_da_s:disqus

  • fernando marques

    Professor queria um esclarecimento do senhor, mas antes de mais nada quero dizer que achei muito legal seu blog, ganhei muito conhecimento ao acompanhar suas publicações.
    Minha dúvida:
    Fiz um financiamento habitacional em 04/08/2015 no valor de 108.288 pela tabela price. Agora após eu pagar a parcela 23 em 04/07/2017 terei o saldo devedor de 108.614,10, consegui compreender sem problemas a causa disso.
    Então tive a ideia de amortizar R$5.000,00 agora e mais R$500,00 por mês daqui para adiante.
    A minha questão é a seguinte esses valores vão ser amortização integralmente ou teria que trazer eles a valor presente descontando os juros incidentes desses 23 meses?
    Meu cálculo na HP seria considerar os 5.000 como FV
    0,375% a taxa mensal
    E o período de 23 meses
    O resultado do PV séria o valor que seria efetivamente amortizado do meu saldo devedor.
    Meu raciocínio está correto?
    Ps:
    Meu financiamento é em 360 meses com Taxa efetiva anual de 4,5939%

    • Complicado explicar em palavras, mas vamos tentar. Em resumo, quando você amortiza R$5 mil, seu saldo devedor vai diminuir EXATAMENTE esse valor. Aí, de duas uma. Matematicamente, ou continua pagando o mesmo valor das parcelas e termina antes, ou será possível manter o mesmo prazo e diminuir o valor das parcelas. Dica: sempre que se paga A MAIS, desconta-se do saldo devedor, que é a mesma coisa que pegar parcelas futuras e descontar os juros. Abração.

      • fernando marques

        A única dúvida que ainda fiquei é a seguinte:
        Eu pagando esses R$5.000,00 este valor integral será amortizado? Ou tenho que descontar dele os juros do período entre a assinatura do contrato e a data deste pagamento?

  • Viviane Canuto

    Ola professor parabéns pelo blog. Estou muito em dúvida do que fazer e gostaria de uma opinião. Estou financiando um imovel, o valor do financiamento será de 170 mil, porém tenho 2 opções amortização pela SAC com taxa de juros a 10% em 420 meses e pela Price com taxa de juros de 6,5% em 360 meses… Pesquisei muito e vi que a Price não é a melhor opção, mas no meu caso ela parece ser. Devo considerar somente isso mesmo ? Taxa de juros e prazo?

    • Concordo que a price é melhor no seu caso por ter uma taxa de juros menor… Abraços @vivianecanuto:disqus

      • Viviane Canuto

        Foi o que imaginei professor, obrigada pela dica.

  • essi hómi

    Olá, estou em dúvida para saber qual sistema é melhor no caso de eu querer pagar mais parcelas de tempos em tempos?

    explico: tenho meu trabalho fixo de onde pagarei as parcelas do financiamento, porém também tenho uma empresa onde conseguiria um valor extra, e gostaria de utilizar este valor para adiantar o pagamento do financiamento. Neste caso qual seria a melhor opção? SAC ou PRICE?

    • Como em qualquer outra situação, na SAC você vai amortizar mais rápido no início, todavia, precisará arcar com parcelas maiores. Na Price é o contrário. Veja que isso independe se vai adiantar outros pagamentos ou não…

      • essi hómi

        Então na questão de adiantar valores, não há diferença entre as duas?

  • Danielle Garcia

    Olá professor, estou com uma dúvida. Há 4 anos fiz um financiamento imobiliário pela Caixa utilizando SAC. Este mês tive a desagradável surpresa de que minha prestação virá mais cara do que a primeira prestação que paguei a 4 anos atrás.Entendo que há reajuste da TR porém se uma pessoa se propõe a pagar prestações que iniciam em 1.500 por mês e tendem a decrescer como após 4 anos de financiamento a parcela vai para 1.940?

    • É difícil dar uma opinião apenas com esses dados. Mas realmente, impressiona…

    • Luzonaldo Júnior

      Tudo é feito para que nós façamos a compra, no caso o que se está comprando (alugando) é o dinheiro, muito mais caro que o imóvel, então ninguém vai sentar e te explicar isso, pois assim 95% das compras de financiamento imobiliário não existiriam e os preços dos imóveis não iriam ter como subir muito e a quase totalidade da valorização do imóvel vão para os bancos, na verdade, valores muitas vezes maiores que a valorização dos imóveis vão para os bancos, que ganham duplamente com os juros sobre o saldo devedor que é atualizado por índices pornográficos, para ser justo poderia até haver essa correção do saldo devedor, porém os juros teriam que ser bem menores, na casa dos 3% no máximo. Reparou também que o saldo é reajustado mensalmente? pois se fosse reajustado anualmente se pagaria um valor nominal em juros menor,

  • César Santos

    Olá Professor, gostaria de saber mais sobre a antecipação de parcelas no sistema PRICE, eu tenho um financiamento de 360 meses.. o valor financiado foi de R$ 97.587,00. Hoje estou pagando a 35° parcela… o saldo devedor que mostra no extrato é 97.607,42… a parcela 35º está no valor de R$ 558,16.. R$ 135,07 de amortização R$ 405,96 de juros R$ 5,97 de correção monetária, R$ 11,16 de comissão pecuniária… o juros efetivo do financiamento é de 5,116 a.a. eu gostaria de antecipar R$ 20.000,00.. quantas parcelas iria amortizar ?

    • Olá César. Essas contas são complicadas de fazer assim, de bate-pronto. Peça uma simulação no próprio banco, que é o mais correto a ser feito. Abração.

      • César Santos

        Olá Elisson, eu tentei pedir a eles.. eles me passaram que R$ 20 mil ia amortizar 94 parcelas apenas, porém não passam os detalhes da simulação, verifiquei em alguns simuladores na internet e me mostra que R$ 20.000,00 iria amortizar em média 115 a 120 parcelas.. uma grande diferença.. em Julho de 2016 eu fiz uma simulação com o próprio banco e R$ 15.000,00 amortizava 97 parcelas.. e agora R$ 20.000,00 apenas 94 ? achei estranho tamanha diferença.

        • É por isso que falo que é complicado. Os caras que deveriam responder, ou seja, os gerentes dos bancos, não sabem fazer essa conta direito. Esses dias, estava vendo a tabela de um cara que me mandou, ele deu aprox. R$25 mil do FGTS e o saldo devedor caiu apenas R$3 mil. Isso, até onde sei fazer contas, é IMPOSSÍVEL de acontecer. To esperando ele brigar lá no banco para saber o que aconteceu para ter a resposta…

  • Letícia Macedo Garcia

    Olá Professor! Fiz um financiamento no valor de R$ 119.000,00 pelo banco do brasil no sistema price. Ao final de 2015 recebi o extrato informando que o meu saldo devedor era de R$ 121.800,00 e no final de 2016 recebi o extrato informando que o meu saldo devedor era de R$ 122.400,0. Pelo que vi hoje em meu extrato no site do banco o meu saldo devedor atual é de R$ 121.320,00. Gostaria de saber se até o final dos 360 meses de financiamento o meu saldo devedor estará zerado… pois já paguei 30 parcelas e devo mais do que o valor que foi financiado.

  • Lorena de Miranda Mazza

    Olá, Professor Elisson! Gostaria de saber se no caso de financiamentos por tabela price com correção das parcelas pelo IGPM quando vamos quitar incide o igpm acumulado sobre o saldo devedor?
    Caso deva incidir, esse cálculo do igpm acumulado deve levar em consideração os igpms negativos também? Pois, na correção das parcelas quando é negativo simplesmente não corrige.

    • Acredito, ao quitar TODA a dívida antecipadamente, paga-se apenas o SALDO DEVEDOR. Não irá precisar fazer conta alguma adicional com IGPM, pois o sando devedor atual reflete todas as correções desse índice. Abraços.

  • Tarciana

    Olá Prof. Elisdon
    Minha dúvida é se a escolha for pela tabela price no financiamento pela Caixa, ao longo do tempo as parcelas aumentam? Gostaria de saber do pessoal que optou pela price, o valor da parcela aumenta muito? Já que é considerada como fixa mas tem a correção da da TR.

    • Sim, na tabela price as parcelas aumentam, pois são corrigidas pela TR. A magnitude disso varia conforme a TR. Atualmente, por exemplo, está muito próxima de zero…

  • Edemar Correia Junior

    Prof Elisdon, estou querendo comprar um terreno, Avistá custa 29.000,00 mil, a prazo fica 72×523,45 entrada de 434,00 por quanto fica as parcelas corrigida pelo IPCA? E no plano de 144×334,88 entrada de 434,00. Preciso muito dessa resposta

  • Lucas

    Boa noite Professor.

    Estou pensando em financiar R$160.000,00 para compra de um imóvel em 360 meses com a taxa 7,8 de juros na cef…não posso ter surpresas em relação as parcelas, pois preciso que elas se mantenhao iguais durante todo o pagamento. Qual melhor opção, SAC ou Price?

    • Olá @disqus_GxuvI4HLg3:disqus. Por ora, a TR que corrige esses financiamentos está zerada, então acredito que os financiamentos não estão sendo reajustados. Todavia, se a Selic voltar a subir e a TR ficar diferente de zero, é impossível que os pagamentos se mantenham iguais ao longo de todo o tempo. Abraços.