Tabela Price e os efeitos da inflação


tabela price


No artigo de hoje irei responder à dúvida de um leitor deste blog. Veja o e-mail que recebi, transcrito na íntegra, logo abaixo.

 

 

 

Olá Prof. Elisson. Gostaria muito de sua ajuda para verificar se estão corretos os valores de um financiamento que entrei ao fazer a compra de um terreno em minha cidade. Comprei o terreno na data 27/09/2010, sob as seguintes condições:

 

Valor do terreno a vista: R$ 36.000,00  Valor da Entrada: R$ 3.600,00 Valor do financiamento: R$ 32.400,00  Valor das parcelas: R$452,00 Número de parcelas: 120 meses Valor Total do financiamento em 120 meses: R$ 57.840,00 Sistema de amortização: Tabela Price Taxa de juros: 0,9424% a.m.

No contrato desse financiamento existe uma cláusula de correção anual das parcelas, pelo índice de inflação IGP-M. Veja quais foram os índices utilizados desde o início do financiamento: De Set/2010 a Set/2011: correção de 7,9961%, implicando em nova parcela de  R$ 488,14 De Set/2011 a Set/2012: correção de 7,7280%, sendo a parcela corrigida subido para R$ 525,86

Exposto esses números, veja se somar minhas últimas 31 parcelas, já paguei R$ 14.962,70, sem contar a entrada. Se do total do financiamento (R$32.400,00) eu subtrair esse valor, chego a um total de R$ 17.437,30 que me faltaria pagar. Porém, liguei na empresa na qual adquiri o lote e perguntei o valor do meu saldo devedor atual, e eles disseram que se quisesse quitar até dia 9/06/2013 (com 89 parcelas restantes), eu deveria desembolsar R$ 31.614,43. Muito mais do  que os  R$ 17.437,30 que imaginava. Na verdade, minha dívida quase que não baixou… Não alguma coisa errada aí? Obrigado”



Pois bem, para responder à dúvida desse leitor, no decorrer deste post irei utilizar de explicações textuais e em vídeo.

OBS: uma análise ainda mais profunda sobre tabelas Price e SAC pode ser encontrada NESSE LINK



SOMANDO PARCELAS

Um erro bastante comum em casos envolvendo matemática financeira e que ocorre nas argumentações do leitor, é o de somar valor de parcelas para chegar a alguma conclusão. Já escrevi em artigo anterior: nunca some valor das parcelas. Portanto, não é por esse caminho que a dúvida será esclarecida, pois a questão envolvida é de outra natureza. A conclusão final de que deveria pagar R$17.437,30 será desconsiderada.


 

TABELA PRICE

Em outro artigo, explico de maneira pormenorizada como construir uma Tabela Price, em um vídeo que demonstro o passo a passo desse sistema de amortização. Ele consiste num método em que as parcelas são fixas até o final do financiamento. Porém, na prática, quando se trata de um negócio de longo prazo, existem cláusulas que permitem corrigir o valor das parcelas, através de algum índice inflacionário, como é o caso do leitor que enviou a dúvida. No post Análise comparativa entre Tabelas Price e SAC, chamo a atenção dos possíveis problemas que essa correção pode causar.

OBS: em muitos financiamentos, a correção NÃO é feita pela inflação e sim pela TR, o que implica, a princípio, em um risco menor na elevação das prestações.

 

EFEITOS DA INFLAÇÃO

Esclarecido que o modo de cálculo de quanto falta pagar do financiamento não pode ser realizado através de soma de parcelas, no vídeo a seguir será feita uma pequena simulação, em Excel, para demonstrar o motivo pelo qual o saldo devedor atual (R$31.614,43) é tão alto – quando comparado à dívida inicial de R$32.400,00.


 




CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como se pode notar, a correta compreensão sobre como o saldo devedor de uma dívida evolui é de grande importância ao se adquirir um financiamento, principalmente nos de longo prazo. No caso da Tabela Price citada no exemplo, ela possui características que embutem um risco considerável, pois se trata de um contrato corrigido pela inflação, que pode fazer com que o valor das parcelas aumente bastante ao longo do tempo. Uma possível solução para amenizar tais efeitos seria o de amortizar parcelas futuras, fazendo com que o saldo devedor diminua o mais rápido possível, atenuando os efeitos das correções inflacionárias.

Portanto, cuidado com a emoção ao financiar imóveis apenas olhando a parcela atual. Isso poderá gerar uma dor de cabeça no futuro.

Boa sorte em suas finanças e vida pessoal.



OBSERVAÇÃO FINAL: meu grande amigo Phillip Souza, logo nos primeiros minutos da publicação do artigo, enviou uma dúvida, que pode ser vista nos comentários abaixo. Posto que sua dúvida pode ser a de muitos leitores, decidi incluir essa observação final, pois ao assistir ao vídeo pode-se pensar: “mas do jeito que está, essa dívida será impagável nos próximos meses”. E realmente isso parece ser verdade, à medida que o saldo devedor, no início da tabela, não diminui substancialmente. Porém, se continuarmos a planilha até o mês 120, veremos que mesmo com os constantes aumentos inflacionários, a dívida será paga no prazo, às custas dos constantes aumentos de parcelas. Para que isso fique mais claro a todos, decidi disponibilizar uma planilha completa, com o financiamento de 120 meses pela Tabela Price (clique aqui para fazer o download - e veja outras planilhas em Excel clicando AQUI), em que fiz reajustes de 7% todo mês de agosto (destacado em amarelo). No início, realmente o saldo devedor permanece quase que constante, para só depois da metade do financiamento começar a cair de maneira a quitar a dívida. Ou seja, amigo Philip, o leitor realmente está pagando pela Tabela Price (e não SAC), e vai demorar um pouco para ver seu saldo devedor começar a diminuir, caso a inflação permaneça nos patamares atuais e ele não antecipe algumas parcelas no decorrer do tempo. Abração e MUITO OBRIGADO pela pergunta deveras pertinente.

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Sobre o Prof. Elisson de Andrade

Professor universitário e palestrante sobre Educação Financeira. Engenheiro Agrônomo (USP), Bacharel em Direito (UNIMEP), Mestre e Doutor em Economia Aplicada pela USP. Ganhador do prêmio BM&FBOVESPA de melhor dissertação/tese sobre derivativos (2004). Um eterno apaixonado em aprender e ensinar.
  • http://www.facebook.com/phillipgcsouza Phillip Souza

    Olá Elisson, tudo bem? Parabéns pelo artigo! Como sempre seus vídeos são extremamente didáticos e muito bem explicados. Perfeito :)

    Agora, só me ocorreu uma dúvida: tratando-se de um financiamento imobiliário, com correção pelo IGPM, será que o leitor não se equivocou sobre o sistema de amortização utilizado? Mesmo sem fazer os cálculos futuros em que precisaríamos tomar uma projeção do IGPM para os próximos anos, dá para notar que a dívida sempre volta próxima ao patamar anterior. Ou seja: seria praticamente impagável, não!? Será que o financiamento de longo prazo não foi por SAC (sistema de amortização constante) e o leitor se confundiu?!

    Forte abraço!

    • http://www.profelisson.com.br Prof. Elisson de Andrade

      Phill, sua dúvida é tão pertinente que resolvi incluir a resposta no corpo do artigo (como observação final). Obrigado por ajudar a melhorar esse artigo. Abração.

      • http://www.facebook.com/phillipgcsouza Phillip Souza

        Eu que agradeço a menção, Elisson! Agora, sendo um pouquinho mais chato (rsrsrs): pagar praticamente 75 mil reais e ter, no último ano, a parcela com o valor quase dobrado é complicado, né?!

        • http://www.profelisson.com.br Prof. Elisson de Andrade

          Phill, esse tipo de análise é outra coisa muito interessante. Mas vou guardar a resposta para outro artigo. Como já sabe, estou preparando um especial sobre compra de imóveis, e certamente essa questão será abordada. Abração.

  • Durval Pereira

    Parabéns professor excelente artigo…

    • http://www.profelisson.com.br Prof. Elisson de Andrade

      Obrigado Durval… Abç

  • Pingback: Análise comparativa: Tabelas Price e SAC (2) - Prof. Elisson de AndradeProf. Elisson de Andrade

  • Valdecir

    Boa noite professor Elisson, estou com uma grande dúvida , estou financiando R$ 170.000,00 na caixa na compra de um apartamento, fiz algumas simulações , na tabela SAC em 300 parcelas a 1ª parcela fica em torno de R$ 1700,00 e a ùltima R$600,00, na tabela PRICE em 150 parcelas de R$ 1800,00 e na tabela SAM EM 190 parcelas sendo a 1ª R$1800,00 e a última R$ 1200,00. Nos três tipos de tabela estou compremetendo 30% de minha renda, qual o melhor? Aguardo resposta e desde já agradeço.

    • http://www.profelisson.com.br Prof. Elisson de Andrade

      Olá Valdecir. Num primeiro ponto de vista, a melhor é a que oferece a menor taxa de juros. Se elas forem iguais, a SAC como vai diminuindo, pode ser interessante, dado que os valores da inflação são compensados (talvez não na totalidade) pelas correções periódicas das parcelas. Porém, no seu caso, demoraria mais para pagar todo o saldo devedor. Resumindo, cadas sistema tem suas vantagens e desvantagens, sendo a melhor opção ir quitando a dívida no menor tempo possível, para pagar menos juros. Abç.

  • http://piedrasnaturales.blogbyt.es/ Alejandro Z. Nichols

    Tenho um financiamento de um imovel pela Caixa. Estou tendo condicao de pagar um valor maior nas parcelas, entao gostaria de saber se posso pedir para aumentar o valor das parcelas que pago atualmente.

    • http://www.profelisson.com.br Prof. Elisson de Andrade

      Olá Alejandro. Não vejo nada que impeça essa “renegociação”. Abç.

  • http://roleplay.sugel.net/ Bobbie S. Glass

    E a vantagem é que, a cada dois anos, é possível sacar o FGTS para abater ou quitar o saldo devedor. Além disso, se você conseguir economizar um bom dinheiro até o final do ano, incluindo 13º, por exemplo, também pode usá-lo para abater o saldo devedor. É um ótimo negócio. Para abater, é preciso ter pelo menos o valor de 12 parcelas do financiamento.

    • http://www.profelisson.com.br Prof. Elisson de Andrade

      Obrigado pelo comentário Bobbie.

  • Karla Gama

    Olá Professor!
    Suas informações foram valiosíssimas e muito esclarecedoras para meu esposo e eu, pois vamos comprar nosso primeiro imóvel e estamos vivenciando diversos dilemas até a assinatura do contrato. Estamos financiando 125000,00 de um apartamento que custa 141000,00, pela CEF no plano Minha Casa Minha Vida. Pretendemos adiantar o pgto de parcelas com o FGTS e com recursos próprios ao final de cada ano para amortizar a dívida mais rápido, o que dará, segundo nossos cálculos, cerca de 7000,00 por ano, aproximadamente. Gostaria de saber se a tabela PRICE é um bom negócio, principalmente no que diz respeito aos juros do saldo devedor, pois pelo que entendi, na SAC paga-se mais juros no início do financiamento. Além disso, pelo sistema MCMV, parece que não se pode amortizar parcelas nos primeiros 5 ou 10 anos do financiamento. Desde já, agradeço a atenção!!!

    • http://www.profelisson.com.br Prof. Elisson de Andrade

      Olá Karla. Os problemas da tabela price se dão pelos motivos explicados nesse post, ou seja, se as correções das parcelas forem muito altas ao longo do financiamento. Na SAC, como se começa pagando mais no início, a parcela diminui ao longo dos anos, diminuindo os efeitos danosos das correções. Dessa forma, se conseguir fazer pela SAC, a princípio, é “menos arriscado” de ter problemas com o pgto das parcelas no longo prazo. Quanto aos prazos, para amortizar, que vc falou, estou estudando essas peculiaridades de cada plano e vou montar um curso disso. No momento, não sei lhe responder tal questão. Desculpe-me. Abç.

  • Kaliane Fonseca

    Boa noite prof. Elisson estou com um financiamento e gostaria de tirar uma duvida poderia me ajudar? o problema é o seguinte: tenho um financiamento de um carro onde

    o valor do bem foi 51.500

    o valor financiado foi 29.500

    a prestação é 988,67

    a taxa de 2,14 a.m

    ja paguei 30 de 48 (faltam 18 de 988,67)

    quero quitar mais com amortização dos juros, o Sr. poderia fazer os cálculos(com a formula na hp12c) para mim para poder negociar com o banco?, pois faz tempo que estudei e não lembro mais como fazer

    • http://profelisson.com.br/ Elisson de Andrade

      OLá Kaliane. Ligue no banco e veja o saldo devedor. Todo dinheiro pago adiantado, será descontado desse saldo. Depois é só fazer novamente o cálculo de juros compostos, ensinado no Excel neste mesmo blog. Veja no menu matemática financeira. Mas a própria financeira faz isso para vc. Abç.

      • Kaliane Fonseca

        bom dia prof. Elisson o saldo devedor é 17.798,06 eu queria saber só como adicionar os valores na hp12c na sequencia certa pra ter o valor das 18 prestaçoes que faltam amortizado para só depois ligar para o banco e negociar a quitação do financiamento…

        • http://profelisson.com.br/ Elisson de Andrade

          Ok Kaliane. Digita o saldo devedor e coloca em PV. Depois a taxa de juros em i. O número de períodos (18) e digita n. Depois é só apertar PMT e já terá o valor das parcelas. Ok? Abç.

  • SAA

    Olá professor, acompanhei os vários postes sobre financiamento aqui do site, e só pude constatar que na tabela price ocorre a correção da inflação, acho que faltou falar que a tabela SAC também é corrigida, e que consequentemente sua prestação pode deixar de baixar ou até mesmo vir a subir? Se possível disponibilize o calculo de correção empregado pela cef a essas duas modalidades de financiamento, pois, muitos tem em mente que a tabela SAC só baixa e que nunca vai subir.

    • http://profelisson.com.br/ Elisson de Andrade

      Olá SAA. Sua consideração é muito pertinente. Se deixei a sua afirmação transparecer, por favor, me avise onde, pois não havia percebido isso. O que tento sempre falar é que na tabela price, as correções são mais “severas”. Isso pq quem opta por ela, faz ela “caber no orçamento” (na SAC as parcelas iniciais são maiores e muitos desistem). Daí, toda correção é repassada, sem a diminuição da SAC, que ATENUA os efeitos das correções. Porém, tudo isso será alvo de um curso que estou preparando, e gostaria de convidá-lo para participar. Lhe mando uma mensagem quando ele estiver completo. Abraços e muito obrigado pelo alerta.

  • Lidia Noruken

    Bom dia, achei bem esclarecedores seus artigos e gostei muito da sua didática. Fiquei com uma dúvida sobre a correção nos financiamentos. Um financiamento de imóvel (no caso, pela CEF, se é que faz diferença) utiliza este mesmo índice do IGPM para correção anual? Faço minhas planilhas de orçamento anual, então, poder acompanhar o andamento do índice de correção correto seria ótimo para evitar grandes surpresas. Grata, Lìdia.

    • http://profelisson.com.br/ Elisson de Andrade

      Olá Lídia. Não, financiamentos podem ser corrigidos de diferentes maneiras. No geral, para casas prontas, a serem financiadas pela CEF, é uma taxa de juros fixa + TR, que é a chamada taxa referencial, hoje muito próxima de zero. Abraço e obrigado pela visita.

  • Mauro

    Fiz um financiamento (Aporte da caixa), a primeira prestação vence em outubro de 2013. Caso eu consiga dinheiro para quitar já em novembro de 2013. Compensaria. Quanto por cento do valor emprestado vou pagar? Ex: financiei 90 mil. recebi só 88250,00. Quanto pagarei em novembro? Pode me dizer aproximado. Ou não compensaria quitar, só apenas abater um pouco do saldo devedor, já que posso pagar as prestações?

    • http://profelisson.com.br/ Elisson de Andrade

      Creio que seja interessante pagar a dívida o quanto antes. As regras específicas, terá que ver com a própria Caixa. Abç.

  • Kate Fernandes

    Estou comprando um Apartamento que tinha sido financiado direto com a construtora e a pessoa não consegue pagar, assumirei uma divida de 30.000,00 e mais 102 prestações de 1.048,00 e 4 anuais de 4.870,00 corrigidas pelo IGP-M, meu medo e de as prestações ficarem muito altas nos reajustes ha como prever? Já a simulação da compra pelo banco havia ficado a mesma entrada de 30.000,00 e mais 240 prestações de 870,00 praticamente fixas nesse período começaria pagando e 870,00 e terminaria pagando em torno 850,00.
    Me ajude estou com muita duvida se fecho ou não o negocio.

    • http://profelisson.com.br/ Elisson de Andrade

      Olá Kate. Riscos de o IGP-M aumentar e isso complicar a sua vida, sempre existe. Basta saber se você está disposta a assumi-lo e aguentar com as consequências desses aumentos… Abç.

  • Kate Fernandes

    Esse risco é muito grande, e os aumentos podem ser demais tipo dobrar as prestações? ou é tipo aumentos de 10% anuais

    • http://profelisson.com.br/ Elisson de Andrade

      Olá Kate, como estamos tratando de inflação FUTURA, difícil fazer qualquer prognóstico!

  • Marília Cecan

    Olá Elisson. Entrei no seu blog pela primeira vez e já encontrei muitos posts que me ajudaram bastante. Parabéns!
    Tenho uma dúvida. Estou com uma planilha de um financiamento bancário onde está informado apenas a taxa de juros ao mês de 0,94 %. Mas como vc mesmo mencionou em um dos posts, os bancos trabalham com juros diários devido número de dias de cada mês, e no meu caso o vencimento também não é sempre no mesmo dia, hora dia 9, 10 ou 11, pois o banco já considera fds e feriado e transfere para dia útil.
    Como faço para transformar a minha taxa ao mês em dias para obter o mesmo valor informado pelo banco? Há um padrão para isso?
    Obrigada, e parabéns pelo trabalho.

  • laerte maciel

    oi ! gostei muito da explicação mas, eu gosta ria de saber se desistir tenho direito a receber algum dinheiro já que dei uma entrada e 8 meses

    • http://profelisson.com.br/ Elisson de Andrade

      Direito de receber, sim. Devolve a casa e pega o que é seu. Só ver no contrato as condições para essa rescisão.

  • Geny

    Boa tarde Prof.Elisson… estou financiando um imóvel…e gostaria que o senhor pudesse me falar qual tabela me seria mais certa …a price ou a sac..visto que ambas tem juros elevados…sou pessoa física e não tenho muito conhecimento…agradeço…mesmo assistindo ao vídeo gostaria de sua opinião…

    • http://profelisson.com.br/ Elisson de Andrade

      Olá Geny, não tem tabela “certa”. Apenas duas metodologias diferentes, de pagamento de dívida, com suas particularidades. É muito difícil responder “o que é melhor”, sem saber mais a fundo suas condições, ainda mais quando o horizonte de financiamento é de vários anos… Desculpe-me, mas essa é a realidade. Abç.

  • Pingback: Financiamento imobiliário: tabela Price ou SAC?

  • Thiago Brito

    Primeiramente meus parabéns pelo Blog! Minha pergunta é a seguinte: então utilizando o caso acima, deverei pagar a valor atual apresentado pela tabela price e não terei que argumentar qualquer tipo de desconto? Terei de pagar por que isso é o correto e pronto?

    • http://profelisson.com.br/ Elisson de Andrade

      A princípio, se é isso que está no contrato, deve cumprir. Todavia, vc sabe que na justiça, muita coisa é possível de ser argumentada…