Sobre Prof. Elisson de Andrade

Professor universitário e palestrante sobre Educação Financeira. Engenheiro Agrônomo (USP), Bacharel em Direito (UNIMEP), Mestre e Doutor em Economia Aplicada pela USP. Ganhador do prêmio BM&FBOVESPA de melhor dissertação/tese sobre derivativos (2004). Um eterno apaixonado em aprender e ensinar.

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  • Kleper Santos

    Professor, estou prestes a fazer
    um financiamento imobiliário, e estou na duvida entre o sistema PRICE ou SAC, é
    de conhecimento que o sistema PRICE custa em media no valor total pago 10% a
    mais que o SAC, porem possibilita um Valor de Entrada menor, e parcelas menores
    no começo.

    Porem caso
    em queira financiar pelo sistema PRICE em 20 anos, e o mesmo valor pelo sistema
    SAC por 30 anos, qual seria mais vantajoso, em termos de valor total pago?
    Obrigado

    • Olá Kleper, é exatamente disso que esse vídeo se trata. Cada um tem suas vantagens e não se pode falar que um paga mais que o outro, se as taxas forem iguais. Abç.

      • Kleper Santos

        sim, entendi, porem no exmplo acima como vou saber em qual pagarei mais somando todos os valores pagos.

        • Não se pode somar valores que estão em momentos distintos do tempo. O melhor indicador é a taxa de juros.

          • Kleper Santos

            ok, muito obrigado pela atenção e exclarecimentos.

          • Kleper Santos

            Qual sua dica na hora de escolher o melhor financiamento?

          • Tem tantas coisas que vejo como importantes para decidir ANTES de ver um financiamento, que tem um ebook gratuito aqui mesmo no site, que sugiro que leia. Tem muita coisa para ver, mas um dos mais importantes talvez seja o de menor taxa de juros. Abração.

          • Kleper Santos

            Se a taxa de juros for a mesma qual o fator mais importante pra se levar em conta?

  • Gisele Noronha

    PROFESSOR FIZ UM FINANCIAMENTO DE UMA MOTO MAIS NÃO CONSIGO ENTENDER OS JUROS APLICADOS NA MINHA PARCELA TEM COMO ME AJUDAR ?

    • Olá Gisele. Desculpe-me, mas todos os dias recebo demandas como essa e é impossível atender cada caso. Espero que entenda. Abração.

  • Marco Leonardo Cover

    Olá, e quando o assunto é a liquidação antecipada do contrato,por exemplo recebo meu 13 salário 1 vez ao ano, e pretendo antecipar as parcelas. Qual a melhor opção ?

    • Abata o saldo devedor, e termine de pagar antes… Abraço

      • Marco Leonardo Cover

        Obrigado, mais o que preciso saber é qual melhor opção, sac ou price, se eu pretendo fazer um financeamento para 30 anos e realizo liquidacoes antecipadas? Qual é mais vantajosa quando se liquida antes do termino do contrato?

        • Essa é uma pergunta bastante difícil de se responder. São métodos distintos, com vantagens e desvantagens. E depende de cada situação para saber qual É O MELHOR. É isso que tentei mostrar no vídeo. Mas sei que não é fácil, para quem não é de finanças, compreender perfeitamente, os riscos de cada decisão. No final das contas, seu maior risco é fazer um financiamento de 30 anos, do que a tabela a ser escolhida. A SAC, amortiza mais rapidamente – o q é bom – mas vc vai precisar HOJE disponibilizar mais dinheiro. A price amortiza mais devagar, mas também te dá uma folga hoje. Ok? Abração.

        • Roberto André de Lima

          Olá amigo, não sei se meu ponto de vista irá lhe ajudar, mas vamos lá….rs
          Eu optaria pela SAC.
          Por exemplo: se vc financiar 100 mil, em 180 meses e com uma taxa de 10% a.a., no 120º meses seu saldo devedor pela PRICE seria + ou – 49 mil e pela SAC + ou – 33 mil, ou seja, ao final de 10 anos (120 meses) vc teria mais facilidade em quitar seu financiamento pelo sistema SAC.
          Estou correto professor?
          Espero ter ajudado… Abs

          • Olá @robertoandrdelima:disqus. Não fiz a simulação para conferir os valores que forneceu, mas provavelmente após o mesmo período, sendo a mesma taxa de juros considerada e o mesmo valor de entrada, na tabela SAC terá um saldo devedor menor. Por outro lado, ao longo do tempo, teve que pagar a mais para isso ter acontecido, apertando mais o orçamento doméstico… Abraços e obrigado pelo comentário.

        • Fã da ergonomia

          Nos sites tem um simulador, basta ver o CET custo efetivo total e comparar. A´lém disto recomendam vc, SOMAR todas prestações das planilhas e compara quanto foi o resultado de uma simulação e de outra. Claro que a que resultar em menor gasto total será a melhor. Dá trabalho mas é o que recomendam por aí: comparar o CET (custo efetivo total) e além disto comparar o resultado da soma de todas prestações de uma e de outra modalidade. Abs.

  • Olá Prof. Elisson,

    Trabalho na área financeira e entendo o suficiente, eu diria, sobre tabela price e sac. Constantemente observo simulações de financiamentos de imóveis pela tabela sac, mas em alguns casos (dependendo do banco) a amortização não é 100% constante. Na evolução do financiamento, a parcela ora aumenta, ora diminui. Se observar de um ano pro outro, tudo bem, reduz, mas de um mes para o outro, tem vez que aumenta, tem vez que reduz. Qual é a mágica? Existe alguma outra espécie de SAC? E além da price existem outras tabelas financeiras? Estes dias peguei uma que não era nem a price nem sac… a parcela era constante, mas a amortização e os juros alteravam todos os meses, ora aumentavam, ora reduziam. Se puder me ajudar, agradeço muito.

    • Olá @geruzawelliton:disqus. O que pode fazer o valor das parcelas mudar e, consequentemente, “desconfigurar” a tabela SAC original, são as correções das parcelas, via índice inflacionário ou TR. E quanto a outros sistemas de amortização, existem outros sim, como por exemplo o SAM e a SACRE. Abraço.

  • Lucas Andrade

    boa tarde professor.

    uma duvida que eu tenho é a seguinte, em consulta ao site da caixa economia federal realizo a simulação de um financiamento no valor de 130 mil pelo período 160 meses, com a tabela price, na descrição das prestações ele não descriminar o valor em R$ do juros, porém o valor da prestação é
    R$ 1.414,41 e a amortização sobre o saldo devedor é R$ 480,00.

    minha duvida é a seguinte, caso resolva realizar uma antecipação de parcelas, quanto % do valor pago será amortizado do saldo devedor?

    entendo que a tabela price é viável para quem tem pretensão de antecipar o pagamento, e mesmo assim corre o risco de alta da inflação. é isso mesmo ou tem mais alguma variavél? obrigado!

    • Olá. Quando se faz um pagamento antecipado, desconta o valor TOTAL do saldo devedor. Com relação à correção das parcelas, tudo depende se é corrigido pela inflação ou TR. Até onde sei, os financiamentos da caixa são todos TR, e não inflação. Abraço.

  • Daiane Nargel

    Boa tarde,

    gostaria de tirar uma dúvida, eu quero financiar um imovel pelo sistema sac, porém estou na dúvida entre financiar em 20, 30 ou 35 anos. o meu objetivo é quitar antes e tenho certeza de que vou conseguir, porém quero ter uma parcela mais baixa. lhe pergunto, independente do prazo que eu financiar, ao fazer a quitação da divida ela ira abater o mesmo valor? por ex: se eu quitar 5 mil reais em 20 ou 35 anos, ele vai abaixar o mesmo valor da divida? ou por eu ter financiado em mais tempo o valor de quitação será menor?

  • Daiane Nargel

    para simplificar minha pergunta: se eu financiar 120 mil reais pelo sac em 20 anos ou em 35 e pagar tudo antecipadamente em 10 anos, eu vou pagar o mesmo valor em juros? tanto em 20 anos ou 35 anos? sendo que a amortização mensal é a mesma

    • Olá @daianenargel:disqus. O SAC é amortização constante. Mas se calcularmos para 20 ou 35 anos, essa amortização será menor em 35 anos. Resumindo, depois de 10 anos, sua dívida será bem menor no financiamento de 20 anos do que no de 35, pois terá pago parcelas maiores e, consequentemente, amortizado a dívida mais rapidamente.
      Em relação a pagamentos antecipados, se pagar 5 mil, independentemente do prazo, esse será o valor a ser abatido do saldo devedor.
      Abraços.

  • Daiane Nargel

    Elisson, então você acha que vale a pena para mim fazer um financiamento em 35 anos e ficar com uma prestação de uns 1200 reais que não vai me dar dor de cabeça e tentar pagar tudo em uns 15 anos com ajuda de fgts e uma poupança ou financiar em 20 anos e ficar com uma prestação maior de uns 1500 reais, porém sem fazer antecipações.

    • Olá @daianenargel:disqus. Essa não é uma pergunta fácil de responder em poucas linhas, mas como sempre falo, uma operação desse valor e com um prazo tão longo, em ambas as modalidades, possui seus riscos… abraços.

  • César Santos

    Boa Tarde Elisson. Estou entrando num financiamento de imóvel pelo banco do brasil, o imóvel custa R$ 139.400,00 e vou fazer em 360 meses, e como está uma burocracia comprovar renda, fiz com renda informal com o limite máximo de R$ 1.787,00 de renda. ou seja irei entrar numa parcela de R$ 534,00 por mes, qual será a variação de juros mês a mês ? a Correspondente do banco disse que é variação de juros de poupança.. é isso mesmo ? por exemplo primeira parcela R$ 534,00.. segunda parcela (se o juros da poupança for 0,5% R$ 536,67.. terceira parcela R$ 537, 74 ( se o juros da poupança for 0,7% por exemplo) gostaria de mais informações a respeito.

    • Olá @disqus_Aw3KoxcREc:disqus. Em geral, os financiamentos são corrigidos pela TR (taxa referencial), que é o mesmo indexador da poupança. Isso de maneira alguma significa afirmar que os reajustes das parcelas seguirão a poupança, que é 0,5% ao mês + TR. Abraços.

      • César Santos

        Obrigado pela explicação Elisson, mais uma dúvida, quando eu faço a simulação no BB lá mostra que as parcelas alteram as vezes, por exemplo, parcela de 1 a 24 R$ 546,82, parcela de 25 a 48 R$ 547,04… Aquele cronograma que sai no simulador, toda parcela será corrigida pelo TR ? Ou seja nunca será aqueles valores que o cronograma detalhou ? Se minha parcela inicial é de R$ 546,82 e a TR de outubro foi 0,0483%. ficará R$ 546,86 ? e se por exemplo no próximo mes a TR foi 0,1083% ficará R$ 546,93 , a TR se acumula ou é somente a minha parcela com a TR do mês ? fico um pouco preocupado pois muitos falam que a Tabela PRICE é um perigo.. e está sendo a única maneira de o banco aprovar meu financiamento.

        • Não sei ao certo se as correções são mensais ou anuais – acredito que mensais mesmo – e são cumulativas. Isso é um risco, mas menor do que se fosse corrigido pela inflação… Abraços.

    • Fã da ergonomia

      Juros não são TR. Poupança ganha juros mais TR. O cara do banco falava da TR da poupança para vc. Os juros são do BB e já vem aparecendo na planilha nas 360 prestações numa lista comprida que vc. clica para aparecer no site do BB.
      TR é correção monetária para atualizar a moeda senão fica como se fosse quantia do tempo do império (risos). O BB tem no site dele http://www.bb.com.br um simulado de financiamento de imóveis. Vc. coloca o valor do imóvel que vc. quer comprar, sua renda familiar se os familiares assinarem o financ., e aperta para calcular. Com o resultado, vc clica em alterar e coloca o valor que vc. quer dar de entrada e o tempo que escolher ( em meses). Ele simula e vc. opta lá em cima por SFH com TR SAC sist. de amortiz constante) e ele calcula. depois é só clicar em custo efetivo total (CET) e tb. clicar para ver as prestações sejam quantas forem já com simulação de juros e TR embutidas nas prestações. Se forem 360 prestações, elas vão aparecer lá na simulação uma por uma e até a final lá para o 360. mês. que será a última. Aquilo ali vai variar muito pouco em relação a TR, merreca mesmo ao longo do tempo pois a TR é previsível quase sem erro por ser pequeníssima. Serve só para ATUALIZAR o poder de compra do dinheiro. Dá para ver quanto vc. irá pagar do início ao fim quase sem erro.
      Abs.

      • César Santos

        Boa tarde fã da ergonomia.. Sempre que faço esta atualização, coloco a opção com TR e clico em calcular, no cronograma sempre sai zerado a TR e os valorea são os mesmos, calculando com TR ou não. O que deve ser ?

        • Fã da ergonomia

          Eu faço sempre e nunca acontece isto que vc. fala. Opto por simular com TR pois eles fazem uma projeção de qto, vc. irá pagar até o final das 360 prestações já com juros seguro e TR incluidos. Basta optar pela opção com TR que vem ao fim lá embaixo para marcar com um X na opção. Olhe com calma e leia tudo que aparece durante o preenchimento, pois vc. está pulando alguma coisa. Minha simulação com TR e sem TR dá diferente, pois sem TR ele mostra a prestação nua só com juros e seguros. Com TR ele mostra mais ou menos como vai subir ao longo do tempo. É uma correção dos valores para adequar ao custo de vida. Ao final, vc pode alterar a entrada que aparece nos resultados e alterar o tempo do financiamento numa nova semi simulação aproveitando o preenchimento já feito.
          Veja também o CET custo efetivo total e compare com outros financ. de outros bancos e além disto SOME todas prestações para ver o resultado e comparar com o custo total de outros bancos.
          Todos sites de economia mandam fazer estas 2 comparações. Este link abaixo mostra as correções que existem. Abs.
          http://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/1991992/financiando-imovel-entenda-como-parcelas-sao-corrigidas

          • César Santos

            Infelizmente nunca sai o valor com TR mesmo, sigo todos os passos do simulador e nada.. @disqus_e6WGYRnMVj:disqus você não quer fazer um simulado no BB para mim e mandar em meu e-mail ? Imóvel Residencial tipo novo, em SP SOROCABA. As 5 opções é NÃO. Renda R$ 1.787,00. Valor do imovel R$ 146.200,00 e valor do financiamento R$ 120.680,00 e prazo de 360 meses. Aquisição minha casa minha vida PRICE. Calculo com TR

          • Fã da ergonomia

            Ou César. Tentei simular para você mas sem informar o seu cpf ele não aceita simular nas condições reais.
            Além disto, vc estava simulando o Minha Casa Minha Vida e eu simulava sem ser pelo Minha Casa e sim financiamento imobiliário do BB cuja opção fica na mesma ABA logo acima no site do BB. Abs.

          • César Santos

            Desta forma eu consegui @disqus_e6WGYRnMVj:disqus. Gostaria de saber quanto a amortização, pela PRICE eu consigo adiantar parcelas ? ou por exemplo, estou com 10 mil reais guardado, consigo amortizar as últimas parcelas ou coisa do tipo ? adiantando parcelas eu pago o juros a mesma coisa, ou não é considerado juros ?

          • Fã da ergonomia

            Oi César, leia os links dos SITES que te envio. Se ao clicar não
            funcionar, cole o (s) link (s) dos sites na barra de pesquisa e dê um ENTER.
            Colei os textos aqui mas saiu tudo picado. É melhor vc. copiar o endereço dos sites que coloquei no texto abaixo e colar na barra da pesquisa e dar um ENTER.

            O site do Clube dos Poupadores é EXCELENTE. Tem muita gente com
            dúvidas parecidas e respostas e o texto deles é claríssimo. Você vai sacar tudo
            de cara.

            Obs.: Eles gostam mais do sistema SAC do que do Price. Eles
            e muita gente acha o mesmo. Tem diferenças entre os dois sistemas e vale ler
            antes de escolher qual dos 2 tipos de financiamento você deveria escolher para
            você.

            O site FAZ A CONTA também é genial e são do Banco Central as
            instruções de liquidação antecipada que você quer saber. Vejas os links abaixo
            e procure clicar neles ou colar na barra e pesquisa-los por extenso na
            internet.

            Site:

            http://fazaconta.com/financiamentos-saldo-devedor.htm

            Site do Banco Central do Brasil – Liquidação Antecipada

            MATEMÁTICA FINANCEIRA | FINANCIAMENTOS | CALCULADORAS ONLINE | OUTROS

            Financiamentos

            SimuladorTabela PriceTabela SACPrice vs. SACSaldo DevedorRefinanciamentoCusto Efetivo TotalComprar ou Alugar

            Calculadoras Online

            HP-12C OnlineCalculadora FinanceiraCalculadora Universal

            Financiamentos
            – Saldo Devedor

            Se você recebeu um dinheiro extra ou
            vendeu um bem e deseja quitar uma dívida, como calcular o saldo devedor? Seja
            na modalidade Tabela Price ou Tabela SAC, para liquidar uma dívida
            antecipadamente, você precisa descontar os juros que estariam embutidos nas
            prestações futuras.

            Saldo
            Devedor na Tabela Price

            Suponha que você tenha
            feito um empréstimo de 10.000 em 36x de 471,81 e já pagou 16 prestações. Vamos
            primeiro usar a fórmula TAXA do Excel para calcular a taxa de juros praticada:

            Agora trazemos as prestações restantes à valor presente utilizando a fórmula VA do
            Excel:

            prestações restantes:
            Se não considerarmos os juros, o resultado ERRADO seria:

            Se não tiver o dinheiro todo e desejar pagar apenas algumas prestações:

            prestações a pagar:

            Parte inferior do
            formulário

            ^ Experimente alterar os valores acima ^

            Portanto neste
            exemplo, para quitar a dívida você precisa pagar à vista 6.891,29 (20
            prestações) ou 3.607,09 para quitar apenas 12 das 20 prestações.

            Saldo
            Devedor na Tabela SAC

            Para antecipar a
            quitação na Tabela SAC, basta multiplicar o número de prestações restantes pelo
            valor da amortização. Por exemplo, suponha que você já pagou 300 das 360
            prestações de um financiamento de 110.500. Então para antecipar as 60
            prestações restantes:

            Parte superior do
            formulário

            prestações restantes: valor
            inicial: prestações:

            ^ Experimente alterar os valores acima ^

            Observe que na
            modalidade SAC não é necessário saber a taxa de juros para calcular o saldo
            devedor.

            Dúvidas
            Comuns

            1. Podem ser cobradas
            tarifas pela liquidação antecipada?

            Resposta: Para os contratos assinados a partir de
            10.12.2007, é proibida a cobrança de tarifa por liquidação antecipada (isso não
            se aplica ao Leasing). Para operações anteriores a esta data, podem ser
            cobradas tarifas, contanto que a cobrança dessa tarifa esteja prevista no
            contrato.

            http://www.clubedospoupadores.com/financiamentos/tabela-price-sistema-de-amortizacao-frances-saf.html

            Planilhas Índices Assinatura Grátis Tabela PRICE – Sistema de Amortização
            Francês Início Financiamentos Tabela PRICE – Sistema de Amortização

            Leia texto completo em: http://www.clubedospoupadores.com/financiamentos/tabela-price-sistema-de-amortizacao-frances-saf.html © Clube dos Poupadores

            A Tabela Price também é chamada de Sistema de
            Amortização Francês (SAF) e tem como principal característica o valor das
            prestações que são sempre iguais. A dívida é totalmente quitada através de n
            prestações iguais. O sistema foi criado pelo inglês R…

            Planilhas Índices Assinatura Grátis Tabela SAC – Sistema de Amortização
            Constante InícioFinanciamentosTabela SAC – Sistema de Amortização Constante

            Leia texto completo em: http://www.clubedospoupadores.com/financiamentos/tabela-sac-sistema-de-amortizacao-constante.html © Clube dos Poupadores

            1.
            SAC é melhor que Tabela Price para financiar seu imóvel

            http://www.metrojornal.com.br/…/sac-e-melhor-que-tabela-price-para-financia...

            6 de nov de 2013 – Um
            financiamento imobiliário pode ser feito pelo SAC ou Tabela Price. … Somando todas as parcelas do financiamento de um imóvel de R$ 350 mil, …a diferença de juros totais pagos em cada sistema de amortização. … Pelo SAC, haverá bem mais juros para descontar no caso de quitação antecipada

            http://www.metrojornal.com.br/nacional/colunistas/sac-e-melhor-que-tabela-price-para-financiar-seu-imovel-36177

            SAC é
            melhor que Tabela Price para financiar seu imóvel

            Qual? Um financiamento imobiliário pode ser feito
            pelo SAC ou Tabela Price. Qual cobrará menos?
            Na
            ponta do lápis. Somando
            todas as parcelas do financiamento de um imóvel de R$ 350 mil, com 20% de
            entrada (R$ 70 mil) e R$ 280 mil (80%) financiados em 360 meses, a juros anuais
            de 10,5%, podemos enxergar a diferença de juros totais pagos em cada sistema de
            amortização. No SAC, a soma total do financiamento dá R$ 702 mil. Pela Tabela
            Price, chega a R$ 887 mil. Serão R$ 185 mil (= R$ 887 mil – R$ 702 mil) ou 26%
            pagos a mais de juros acumulados na TP, uma conta bem mais salgada!

            Outra
            vantagem. O Sistema de Amortização Constante também favorece os tomadores de crédito imobiliário
            que queiram quitar antecipadamente algumas prestações, o que convém, para se
            livrar logo da dívida. Quando se pagam prestações antecipadas, a regra é
            eliminar primeiro as do final do contrato. No SAC, as últimas prestações têm
            uma parte de juros bem maior que as prestações da Tabela Price.
            Podando
            com foice. Pelo SAC,
            haverá bem mais juros para descontar no caso de quitação antecipada. Além do
            fato de que a própria redução do valor absoluto das parcelas, conforme a
            dinâmica própria deste sistema, acaba sendo um grande facilitador para a
            antecipação. E vale lembrar que, pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a
            antecipação pode ser realizada com recursos de sua conta no FGTS.

            Tabela
            Price X SAC: a melhor escolha. Para quem
            pode pagar entre 25% e 30% a mais na primeira prestação do financiamento, a
            escolha do sistema SAC dá a segurança de poder contar com parcelas decrescentes
            no orçamento familiar. A conta sai cerca de 26% mais barata no cômputo geral do
            financiamento em relação à Tabela Price, e o SAC ainda facilita a vida dos
            devedores bem planejados que queiram quitar antecipadamente parcelas futuras,
            liquidando sua dívida o mais rápido possível.

            Taxas
            diferentes: melhor no
            SAC! Para desempatar de vez, as taxas de juros cobradas pelos bancos nos
            financiamentos imobiliários costumam ser mais altas para a adoção da Tabela
            Price que para o SAC. Enquanto no SAC as taxas oferecidas ficam entre 7% e 9,5%
            ao ano (0,57% e 0,76% ao mês), na Tabela Price gravitam entre 8,5% e 12% anuais
            (0,68% e 0,95% mensais). Mais um motivo a favor da escolha do Sistema de
            Amortização Constante para o cálculo das prestações do seu financiamento
            imobiliário!

            Abraços, Fã da Ergonomia

          • César Santos

            @disqus_e6WGYRnMVj:disqus, uma única dúvida que me ficou, reparei que a PRICE a parcela no inicio é composta de juros alto e amortização baixa, e no fim amortização alta e juros baixo, no caso eu estou com 10 mil reais para liquidar parcelas, praticamente estarei pagando a amortização somente certo ? pois o juros no fim é quase inexistente. e se eu quiser antecipar parcela 1 a 1 eu posso ? exemplo: Parcela 1 e 2 e depois vou pagar parcela 3 e antecipar a 4 e assim por diante. como funciona ?

  • Fã da ergonomia

    Gostaria de saber se é melhor optar por financiamento de imóvel usado com TR ou sem TR. Como financiamento não é investimento, não quero ganhar, só quero saber com certeza quais prestações irei pagar até o fim. Sem TR ela NÂO MUDARÃO ou sofrerão algum reajuste. Gostaria de saber se a planilha de prestações ficará estática atá a última prestação se optar por financ. sem TR. Ou seja, se a última prest. for 1400 hoje, daqui a 13 anos serão os mesmos 1400???Att.

    • oLÁ @disqus_e6WGYRnMVj:disqus… Em qualquer financiamento de imóvel de longo prazo, vai ter reajuste. Não dá para daqui 30 anos pagar o mesmo valor de hoje. E em geral, esses reajustes são pela TR mesmo… Abraços.

      • Fã da ergonomia

        Mas li que existe a opção sem TR e que a inflação já estaria embutida nas prestações de maneira PRÉ-FIXADA e que as prestações seriam assim conhecidas até o fim sem variações… veja artigo que peguei na internet: Financiamento sem correção pela TR pode ser mais vantajoso

        da *Folha de S.Paulo*

        A opção de financiar a compra da casa própria por meio de linhas de crédito que não adotam correção das parcelas pela TR (Taxa Referencial) é, hoje, a mais atrativa para o bolso do mutuário, dizem especialistas.
        Esse quadro é válido especialmente para os prazos de financiamento mais longos –15 ou 20 anos–, nos quais a possibilidade de variação do cenário econômico do país é maior.

        “O plano de parcelas prefixadas contratado hoje será mais vantajoso se a TR subir ao longo do tempo, e menos vantajoso se ela cair”, explica o economista Miguel de Oliveira, vice-presidente da Anefac (associação de executivos de finanças).

        A curto prazo –um, dois ou três anos–, diz ele, a tendência é que a TR caia, o que tornaria o financiamento sem correção menos atrativo, uma vez que suas taxas de juros são maiores por embutirem um reajuste previsto para os próximos anos.

        *Cenários*

        Por outro lado, “em dez, 15 ou 20 anos, muita coisa pode acontecer”, prevê o economista. “Uma crise externa pode afetar o país, causando inflação e elevando o fator de correção.”

        *Se isso acontecer, quem contratou o financiamento sem correção pela TR real, com as parcelas já conhecidas para todo o período de pagamento da dívida, estará resguardado contra as flutuações da economia.*

        Cálculos de Oliveira mostram que um eventual ganho na contratação de um plano com juros menores, mas que terá as parcelas corrigidas, não compensa o risco que se vai correr.

        “O máximo que se conseguiria economizar, entre o total pago em um plano com correção e um sem, seria 4,43%, na melhor das hipóteses, que é a de a TR chegar a zero”, analisa.

        Se subir cinco pontos percentuais, por exemplo –“o que é totalmente possível”–, o imóvel pode ficar 10,89% mais caro pelo plano com correção.
        *Diferença de 2,5%*

        Vale lembrar, porém, que esse raciocínio só será válido se a diferença das taxas entre os dois tipos de plano estiver em torno de 2%, que é justamente o valor da TR hoje.

        Foi essa a diferença que Oliveira usou em seus cálculos, e ela corresponde à TR prefixada que os bancos aplicam na modalidade de financiamento que utiliza esse recurso –projeta-se uma TR de 2% para reajustar antecipadamente as parcelas por todo o prazo do plano.

        “Até a diferença de 2,5% [entre as taxas de juros], a opção deve ser pelo financiamento com parcelas prefixadas”, crava João Teodoro da Silva, 55, presidente do Cofeci (conselho de corretores). “Acima disso, começa a ficar desvantajoso.”

        Em 1 de dezembro de 2014 12:48, Disqus escreveu:

        • Olá @disqus_e6WGYRnMVj:disqus… esse é um artigo razoavelmente antigo. Atualmente, apesar de existirem financiamentos pré-fixados, não acredito que em bancos como a Caixa você vá encontrá-los… Abração.

          • Fã da ergonomia

            Simulei este tipo de financ.imob. no site do bb na aba ESTILO usando o simulador do site e havia lá a opção com TR e sem TR com planilha completa das prrstações inicial/final. Pode checar lá no site. Era inclusive SAC SFH pessoa física sem TR

            Em 1 de dezembro de 2014 13:38, Disqus escreveu:

          • Olá @disqus_e6WGYRnMVj:disqus. Realmente existe sem correção pela TR nesse simulador. O que ocorre é que as taxas de juros são bem altas, se comparadas com os pós-fixados, o que implica em cálculo de valor de parcelas bem altos (o que acaba também dificultando na liberação do crédito). Como sempre, uma opção como essa depende de como se comportará a economia no futuro. Se os juros se mantiverem no patamar atual ou caírem, esse pré-fixado a juros altos é uma opção ruim. Se os juros no futuro se elevarem muito, os pré-fixados se tornam uma boa…

          • Fã da ergonomia

            Ao contrario fiz a mesma simulaçao com tr e sem tr.
            180 mil em 156 meses com tr a 1. prest é 3.156.21 e a ultima prest1.434.34 contra 3.179.39 e 1256.69 da simulaçao sem tr.
            Em 01/12/2014 15:13, “Disqus” escreveu:

          • Olá @disqus_e6WGYRnMVj:disqus. Eu teria que achar um tempinho pra fazer essa simulações por aqui, porque matematicamente falando, não faz sentido sem correção pela TR ser menor do que com correção. Acho que me entende, né? Abraços e valeu pela discussão.

          • Olá Fã da ergonomia. Estou cheio de coisas para resolver, mas achei um tempinho para ir no site do BB e fazer essas simulações que falou. Aaaaacho que descobri o que está acontecendo e isso significa uma puxa falta de informação dentro do site do BB em informar corretamente os clientes. Veja se concorda comigo:

            1) não faz sentido econômico algum um pré-fixado ter taxa menor (e consequentemente menores parcelas iniciais) que um pós fixado – confira isso nesse link: http://www.terra.com.br/economia/juros-bancos/;

            2) aí fui no site do banco e fiz a simulação para PF – SFH – SAC (a primeira delas). Pelo que compreendi, esse é um financiamento PÓS-FIXADO. A opção de colocar com ou sem TR é só para você verificar o efeito que essa correção teria nas parcelas, ao considerar a TR mensal que eles estão considerando. Ou seja, para simular mais próximo da realidade, é importante deixar a opção COM TR marcada.

            3) Para conferir se esse meu raciocínio estava certo ou não, comecei nova simulação e agora com SFI como opção (a última delas). Ou seja, um financiamento FORA do SFH e com taxa de juros que se mostrou o dobro da primeira opção. Quando vc clica nessa, veja que a opção COM TR desaparece. Isso porque essa é a PRÉ-FIXADA, com taxa de juros alta que compensa a não correção pela TR.

            Resumindo. Não sou o dono da verdade, tenho total humildade de dizer que você me fez aprender muito nessa nossa discussão, e acho que essa minha conclusão é bastante plausível… Ou seja, que a maioria dos financiamentos que você vai encontrar por aí são PÓS-FIXADOS…

            Forte abraço

            Elisson

          • Fã da ergonomia

            Oi, vc. matou a charada. Tempos atrás até existia esta opção sem TR. Hoje é tudo com TR por decisão do governo.
            Apenas O BB não querendo perder na comparação coma Caixa Ec. e ao mesmo tempo querendo ser bem claro no caso da influencia da TR nas prestações (são pequenas bem pequenas, pois pela nova lei elas não poderão expressar um valor mais alto que o contratado na planilha dos 156 meses, e sim apenas serem corrigidas para não parecerem moeda e valores do tempo de D. Pedro (ou seja : tomarem um banho de correção monetária). A Cx nem coloca esta opção e nem sabemos se a simulação dela resulta em parcelas com tr ou sem tr para parecer mais baratas que as dos outros bancos, daí o BB resolveu clarear isto e acabou confundindo-nos. Valeu. Obs. pós fixados só em relação a TR pois os juros jã são conhecidos na planilha na contratação do financiamento. Faz parte do famoso CET Custo efetivo total que é obrigatório informarem atualmente e pode ser visot no site de simulação do BB e da Cx. Só que acho que a CX não simula a TR que pode ser simulada quese sem erro e sem precisar de bola de cristal já que é mínima a influencia dela. Basta imprimir a planilha com e sem TR na simulação no site do BB e ver que em relação a grana a influencia e variação é super pequena. Abs.

          • Olá @disqus_e6WGYRnMVj:disqus… no site da caixa a CET só leva em conta os custos adicionais, como seguros. Fica até complicado fazer uma CET com TR, já que ela é meio que uma correção monetária (bem sem vergonha, pois economicamente faria sentido corrigir por algum índice inflacionário…) e seu valor não é conhecido a priori. Valeu pela oportunidade de aprender e forte abraço.

          • Fã da ergonomia

            Oi, não é legal usar índice inflacionário como vc. disse!!! A TR corrige muita coisa como poupança etc. e tudo que corrige benefícios para o povo é baixo e por isto, é melhor adotar a TR nos emprest. imobiliários pois não correrás o risco de aumentar a prestação, pois se a TR subir muito, sua poupança vai subir tb. e o governo não quer te dar correção alta na poupança que vc. tem…
            É fácil prever a TR e o site do BB simula isto nos financiamentos. Ela varia tão pouco que previsão nenhuma erra e se errar será erro de 4 ou míseros 5 reais.
            Pela lei, a correção é só correção e não aumento, por isto, a TR nunca vai ultrapassar o valor de compra que a prestação tem hoje. Só vai atualizá-la para ela não viara quantia do tempo de D. Pedro.
            Abs.

            Em 3 de dezembro de 2014 14:45, Disqus escreveu:

          • Olá Fã . Achei que havíamos terminado nosso bate-papo, mas vamos lá.

            – Em termos de ser LEGAL ou não usar índices inflacionários, o que me diz de financiamentos na planta que corrigem pelo INCC (um índice inflacionário)? Seria ilegal?

            – Compreendo perfeitamente que para a população, a TR é melhor que a inflação para corrigir as parcelas. Todavia, quando falamos em CORREÇÃO MONETÁRIA, que significa, como vc sempre cita, não deixar a quantia virar a de tempos de D. Pedro, o melhor índice a ser utilizado é a inflação, e nunca a TR. Por isso falei no comentário anterior que em termos ECONÔMICOS faria sentido um índice inflacionário e não a TR.

            – Se você acha fácil prever a TR ao longo dos próximos 20 ou 30 anos, dê uma olhadinha na série histórica mensa desde 1991 e verá que o buraco é muito mais embaixo (consulte: http://www5.jfpr.jus.br/ncont/tr.pdf)

            – Por fim, o site do BB simula a TR, e diversos outros bancos simulam o que quiser. O negócio é: o quanto tais simulações são bem feitas? Já vi cada barbaridade…

            Forte abraço e sucesso por aí.

            @disqus_e6WGYRnMVj:disqus

          • Fã da ergonomia

            Olá, esta série hstórica pega o tempo de uma lei que já não é mais assim. Hoje em dia a correção pela TR tem nova lei e o exemplo do FGTS que vc. deu é uma exemplo vivo do que afirmo. A TR está tão baixa que o pessoal tá reclamando na justiça que o FGTS não está rendendo quase nada por ser corrigido pela TR. Isto é ruim para quem tem FGTS e bom para quem paga prestação corrigida pela TR já que a TR é quase nada de correção. O mesmo vale para a poupança que é corrigida pela TR mais 0,5% e sabemos que poupança rende miséria. Por isto digo que tudo que corrige coisa do povo como poupança e FGTS é corrigido de maneira baixa o que torna a TR boa para quem deve prestações já que a TR vai corrigir bem pouquinho, mas ruim para quem quer ver a sua poupança e o seu FGTS corrigidos por índice melhor que a TR que é baixinha.
            Abs.

          • Olá @disqus_e6WGYRnMVj:disqus… dá uma olhadinha nesse texto, que critica a TR como correção do FGTS, pelos mesmos motivos que argumentei anteriormente: http://www.conjur.com.br/2014-fev-25/utilizacao-tr-correcao-monetaria-fgts-inconstitucional

          • Fã da ergonomia

            Olá, esta série hstórica pega o tempo de uma lei que já não é mais assim. Hoje em dia a correção pela TR tem nova lei e o exemplo do FGTS que vc. deu é uma exemplo vivo do que afirmo. A TR está tão baixa que o pessoal tá reclamando na justiça que o FGTS não está rendendo quase nada por ser corrigido pela TR. Isto é ruim para quem tem FGTS e bom para quem paga prestação corrigida pela TR já que a TR é quase nada de correção. O mesmo vale para a poupança que é corrigida pela TR mais 0,5% e sabemos que poupança rende miséria. Por isto digo que tudo que corrige coisa do povo como poupança e FGTS é corrigido de maneira baixa o que torna a TR boa para quem deve prestações já que a TR vai corrigir bem pouquinho, mas ruim para quem quer ver a sua poupança e o seu FGTS corrigidos por índice melhor que a TR que é baixinha.
            Obs. do jeito que está a inflação, se a correção fosse por índice inflacionário estávamos perdidos e iríamos acabar sócios do governo nesta inflação que o PT promove governando deste jeito que assistimos na tv todos dias.

            Abs.

          • Fã da ergonomia

            http://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/1991992/financiando-imovel-entenda-como-parcelas-sao-corrigidas

            Legal este artigo. E fala do INCC também. fala de todo tipo de correção em financiamentos.
            Abs.

          • Fã da ergonomia

            Oi, não é legal usar índice inflacionário como vc. disse!!!
            A TR corrige muita coisa como poupança etc. e tudo que corrige benefícios para o povo é baixo e por isto, é melhor adotar a TR nos financiamentos imobiliários pois não correrás o risco de aumentar a prestação, pois se a TR subir muito, sua poupança vai subir tb. e o governo não quer te dar correção alta na poupança que vc. tem…
            É fácil prever a TR e o site do BB simula isto nos financiamentos. Ela varia tão pouco que previsão nenhuma erra e se errar será erro de 4 ou míseros 5 reais.
            Pela lei, a correção é só correção e não aumento, por isto, a TR nunca vai ultrapassar o valor de compra que a prestação tem hoje. Só vai atualizá-la para ela não viara quantia do tempo de D. Pedro.
            A melhor opção sempre é SFH – SAC – TR
            Abs.

          • Fã da ergonomia

            Esqueci de dizer q ma simulaçao coloquei o imovel por 730 mil e a entrada em 550 mil.
            Em 01/12/2014 16:46, “Gláucia Carvalho” escreveu:

  • gomes

    BOM DIA PROFESSOR, Verifiquei no meu financiamento imobilário, pelo SFH utilizando o sistema SAC, que o valor mensal da amortização não estava sendo amortizado integralmente. ex: amortização no Demonstrativo de débitos do financiamento é 500 reias, no entanto verifiquei que no mês seguinte o valor amortizado foi apenas 350 do montante. Penso certo em falar que os 500 deveriam ter sido amortizado?

    • Olá @disqus_v3Upi8midK:disqus. Não sei se entendi direitinho sua indagação, mas vão aí duas coisas pra ajudar. Primeiro que a dívida não cai o valor do pagamento, mas apenas uma pequena fração do que é pago será amortizado (acho que isso vc já sabia). Segunda coisa, a TR até onde sei, incide sobre o saldo devedor, aumentando-o mês a mês. Isso não é juros, mas uma espécie de “correção” (coloquei entre aspas pq a verdadeira correção monetária se dá por inflação e não TR, mas no caso de financiamento é TR mesmo). Espero ter ajudado.

  • Gustavo

    Olá Prof., gostaria de saber por qual sistema seria mais vantajoso para quem pretende pagar a parcela do mes e junto antecipar uma ou mais parcelas. Obrigado.

    • Olá @disqus_rPDPeQPIN0:disqus. No vídeo dessa página falo exatamente sobre a impossibilidade de uma única resposta. Existem vários fatores que influenciam nessa decisão, sendo o principal risco o financiamento de longo prazo em si (independente de como vai pagá-lo). Abraço.

  • César Santos

    Boa Tarde Prof, enfim entrei no financiamento PRICE com o BB, gostaria de saber se um dia eu estiver com r$ 10 mil guardado, e dar para o banco reduzir o financiamento, qual a melhor opção para mim ? descontar parcelar ou abater o saldo devedor ? reparei que nas ultimas parcelas PRICE só tem amortização e não juros, então não compensaria matar parcelas ? eu reduzindo o saldo devedor seria a melhor opção ?

    • Matematicamente é a mesma coisa @disqus_Aw3KoxcREc:disqus. Abraços.

  • Luiz Antonio Palma

    Olá, depois de ler os comentários ficou bem claro para mim o que causou a grande diferença das simulações que eu fiz da CEF e do BB.
    Realmente a CEF não calcula as prestações com TR, aparentemente dá a impressão de uma grande diferença entre os bancos. Mas depois de fazer uma simulação também sem TR pelo BB, a diferença fica bem menor. Muito obrigado ao Professor e aos participantes da discussão que conseguiram matar minhas dúvidas.

    • Sou eu quem agradeço o comentário @luizantoniopalma:disqus. Abração.

  • Carlos Barbosa Nunes

    Boa Tarde Professor!
    Tenho um financiamento da caixa com o sistema SAC.
    E gostaria de saber se a TR ( base para a atualização dos depósitos de poupança ) se ela é valida para o meu sistema de financiamento ( SAC), e se sim, como ela é aplicada, a cada mês ou a cada ano?

  • Alysson Augusto

    Bom dia, professor! Estou finalizando a compra de uma casa e gostaria da sua opinião.

    Valor do imovel = 95000,00

    entrada = 7845,87

    subsidio = 16434,00

    juros efetivos = 5,11% a.a + TR

    valor financiado = 70720,13

    Estou em duvida entre duas opções:

    Utilizando PRICE = financiamento em 240 meses e parcela de 476,05

    Utilizando SAC = financiamento em 360 meses e parcela inicial de 500,93

    Qual a mais vantajosa tendo em vista que tenho o interesse em fazer amortizações anuais do saldo devedor

  • Fabio Fabao

    Boa noite.Qual melhor opção para financiamento em apartamento na planta
    price ou sac.

    • Olá @fabio_fabao:disqus. Existem tantas outras questões anteriores à melhor tabela, que sugiro que faça o curso MUDANÇA DE HÁBITOS FINANCEIROS, de forma gratuita, leia o ebook também gratuito, para só depois firmar uma opinião final. O curso está nesse link: http://habitosfinanceiros.com.br/ ABRAÇOS.

  • Silvan Flávio

    Prof Elisson, bom dia! Eu assisti ao vídeo e pelo que eu entendi existe questões que devem ser analisadas em relação a pagamento de juros e riscos. Neste caso, penso que quanto menor o tempo do financiamento, MELHOR! Sendo assim, penso que se a pessoa possui uma renda em que 70% dessa seja mais do que suficiente para ela pagar suas contas, então ela poderá sempre pagar mais parcelas ao longo do financiamento. Portanto, poderia fazer em tempo menor que o mínimo exigido. Neste caso, a tabela price pode ser uma boa alternativa para diminuir ao máximo o tempo da dívida. Esse pensamento está correto? Salvo, é claro, outras variáveis.

    • Olá @silvanflvio:disqus. A SAC, por ter valores maiores no início, amortiza mais rapidamente a dívida que a Price.

  • Helio

    Caro Elisson, para quem pretende amortizar boa parte do financiamento antes do prazo final é melhor optar pelo SAC ou PRICE? As prestacoes seriam praticamente iguais, mas o prazo PRICE seria de 240 meses e o prazo SAC de 420 meses. So que pretendo todo ano antecipar varias prestações. Qual sistema seria mais indicado para pagar menos juros com as antecipações ?

    • Se os prazos fossem iguais, a SAC faria com que a dívida terminasse mais rapidamente, pois os valores das parcelas iniciais também seriam maiores. Nesse seu caso parece-me, sem fazer contas, que a price acabaria primeiro, devido ao prazo mais reduzido…

      • Helio

        Mas a dúvida é, como no SAC as últimas prestações são menores, se eu fosse antecipar um valor fixo conseguiria antecipar mais prestações do SAC que no price (que as prestações ficam com o mesmo valor até o fim do contrato), assim, no final do contrato, eu teria pago menos se optasse por SAC ou PRICE ? Por exemplo, se eu financiar R$600mil pelo SAC em 420meses, a prestação inicial seria de R$6500. Se eu financiar R$600mil pelo PRICE, a prestação seria de R$6000 em 240 meses. Eu pretendo antecipar R$50 a R$100mil de prestações por ano. Nesse caso é mais vantagem eu optar pelo PRICE ou SAC ?

        • Olá @disqus_MK1kuXMW8n:disqus. Para dar uma resposta mais exata para você, precisaria dos dados de taxas de juros dos dois financiamentos, do valor financiado, e depois construir as duas tabelas para ver se haveria grandes diferenças entre uma e outra. Todavia, isso geraria um custo, conforme explico aqui: http://profelisson.com.br/consultoria/ Um abraço.

      • Helio

        Mas a dúvida é, como no SAC as últimas prestações são menores, se eu fosse antecipar um valor fixo conseguiria antecipar mais prestações do SAC que no price (que as prestações ficam com o mesmo valor até o fim do contrato), assim, no final do contrato, eu teria pago menos se optasse por SAC ou PRICE ? Por exemplo, se eu financiar R$600mil pelo SAC em 420meses, a prestação inicial seria de R$6500. Se eu financiar R$600mil pelo PRICE, a prestação seria de R$6000 em 240 meses. Eu pretendo antecipar R$50 a R$100mil de prestações por ano. Nesse caso é mais vantagem eu optar pelo PRICE ou SAC ?

  • Erik Farina

    Boa tarde, Elisson. Muito obrigado por compartilhar um artigo tão construtivo. Uma dúvida: na tabela SAC, a parcela pode subir de um mês para o outro, em razão da TR? Ou ela necessariamente cai?

    • A resposta é meio boba @erikfarina:disqus. Na SAC a parcela cai, mas é reajustada também pela TR. Aí, vai cair se a redução por ser SAC for maior que o acréscimo da TR. Caso contrário, sobe… abraços.

      • Erik Farina

        Obrigado, Elisson. Fiquei surpreso e não achei nada boba a resposta. Isso desmistifica a ideia de que a tabela SAC necessariamente cai a cada mês, como a maioria das pessoas acha que ocorre. abs

  • Adair Dias

    Professor Elisson, parabéns pelo artigo.

    Estaria errado em afirmar que para quem pretende quitar uma divida de 30 anos em 10 anos, utilizando basicamente recursos provindos do FGTS a cada 2 anos, o melhor sistema é o SAC, por apresentar uma amortização mais rapida?

    • Olá @adairdias:disqus. Como o valor das parcelas do SAC são maiores no início, certamente essa opção, para um prazo curto, faz amortizar mais rapidamente. Abraços.

  • Nathália Jardim

    Nossa!!!!! Esse Professor é fodástico!!!! Assisti o vídeo pra tentar fazer um cálculo de um imóvel…e depois dessa aula estou me sentindo formada em Matemática Financeira!!!rs

    • Olá @nathliajardim:disqus. Fico realmente feliz que tenha gostado do conteúdo. Abraços e espero novas visitas.

  • Filipe

    Professor, parabéns pelo site!
    Os índices de atualização, utilizado pela CEF, do saldo devedor e das parcelas podem gerar valor residual no fim do contrato na modalidade PRICE?
    Obrigado

  • Fernando Cunha

    Mandei meu e-mail, mas não recebi a aula sobre construção da tabela SAC.