Dia desses, um Leitor desse Blog fez-me uma pergunta sobre Como Escolher o Melhor Financiamento Imobiliário. 

A julguei tão interessante que decidi escrever um artigo totalmente voltado ao tema (com Planilha em Excel Grátis para download).

Continue lendo e confira um conteúdo TOP.

 

COMO ANALISAR UM FINANCIAMENTO?

De forma resumida, vamos expor a dúvida do Leitor.

Ele estava com DUAS ALTERNATIVAS distintas de financiamento:

1) a primeira com prazo mais LONGO e taxa MENOR (pela Tabela SAC)

2) a segunda com prazo mais CURTO e taxa MAIOR (Tabela Price)

 

Olhando as simulações do banco, o leitor argumentou que faria sentido escolher a segunda alternativa, pois os juros totais pagos ao longo do período seriam menores, mesmo com uma taxa de juros mais elevada, quando comparada à primeira alternativa.

Todavia, a análise não é bem essa, e vou demonstrar isso nos próximos tópicos.

 

Juros Totais Pagos

Para entender a análise do leitor, vamos simplificar a situação e pensar somente em Tabela Price (se quer saber mais sobre Sistemas de Amortização, Clique Aqui).

Confira a imagem abaixo.

Veja que elaborei dois Fluxos de Caixa, com o mesmo valor de Saldo Devedor (SD) inicial, de R$50.000,00.

Utilizei, também, uma taxa de juros igual para ambas as tabelas, de 1% ao mês.

A única diferença são os prazos: a primeira simulação com 5 meses e a segunda com 10 meses.

Logo, ao somarmos a coluna de Juros Pagos, vemos que, mesmo considerando taxa de juros iguais, a situação com prazos mais longos (10 meses) deu um valor maior – veja os resultados em LARANJA na tabela.

E tal constatação continua, mesmo se aumentarmos a taxa de juros da situação de 5 meses para 1,5% ao mês, conforme a tabela abaixo.

Note que na tabela à esquerda (5 Meses), o valor das parcelas aumentou em relação à primeira imagem – pois foi utilizada uma taxa de juros maior (subimos de 1% para 1,5% a.m.).

Mesmo assim, o total de juros pagos para o financiamento de 10 meses continuou maior, a despeito de uma taxa de juros menor.

É por esse fato que o Leitor concluiu: o melhor financiamento é aquele em que você paga o menor valor de Juros, somando todos seus valores da tabela.

Mas já adianto: essa não é a melhor forma de análise de financiamentos, e vamos compreender a razão disso, a seguir.

 

JUROS NÃO SÃO SOMÁVEIS

Antes de continuarmos falando sobre financiamento, quero deixar bem claro um ponto.

Considere que você vai emprestar dinheiro para uma pessoa e ela lhe oferece 2 opções:

1) Pagar R$5 mil depois de 3 meses e R$200 depois de 50 meses

ou

2) Pagar R$200 depois de 3 meses e R$5 mil depois de 50 meses

 

RESPONDA RAPIDAMENTE: você emprestaria a mesma soma de dinheiro nas duas opções?

 

Com certeza NÃO.

Isso porque na primeira opção, o maior valor (R$5 mil) é recebido rapidamente, ou seja, em apenas 3 meses, enquanto na outra alternativa demora-se 50 meses para recebê-lo.

 

Vamos mais a fundo nesse exemplo.

Se desejasse cobrar uma taxa de juros de 3% ao mês desse empréstimo, seria preciso trazer cada parcela para Valor Presente, considerando o prazo correspondente.

Explico.

Na primeira alternativa, se no Excel (veja aqui como fazer tal cálculo) você trouxer R$5 mil para valor presente (prazo = 3 meses) e fizer o mesmo com os R$200 (prazo = 50 meses), a soma desses dois valores será exatamente o quando deverá emprestar: R$4.621,33.

Já na segunda alternativa, invertem-se os papéis. Os R$200 serão trazidos a valor presente considerando-se apenas 3 meses, e os R$5 mil serão descontados por longos 50 meses. Isso faz com que o valor a ser emprestado caia para apenas R$1.323.56.

 

Mas o que quero demonstrar com esses cálculos.

Que o dinheiro possui valor diferente ao longo do tempo.

Agora você tem total clareza para entender que, no exemplo acima, não faria sentido algum dizer que, em ambas opções, você receberia como pagamento R$5.200,00 (a soma dos R$5 mil e dos R$200).

Isso porque não se pode somar valores de dinheiro que estão em períodos diferentes no tempo.

Até já escrevi um artigo sobre isso: Nunca Some o Valor das Parcelas de um Financiamento

Portanto, vamos voltar para o exemplo do início, sobre financiamento.

Ao analisar duas opções, NUNCA, DE MANEIRA ALGUMA, podemos somar o valor dos juros, para chegar a uma conclusão que seja válida.

Isso porque esses valores, simplesmente, não são somáveis.

Partiu desse critério (soma de parcelas), só existe uma resposta lógica: ERROU.

Mesmo que seja tentador utilizá-lo.

Mas, então, o que fazer?

Veremos a seguir.

 

Atenção à Taxa de Juros

Vamos voltar ao primeiro exemplo oferecido, em que duas opções com prazos diferentes (5 e 10 meses) foram comparadas, utilizando-se a mesma taxa de juros de 1% ao mês.

Já vimos que ao considerar somente os valores em Laranja, de R$1.509,95 para a primeira opção e de R$2.791,04 para a segunda, dizendo que esta última é pior porque se paga mais juros, cometemos um GRANDE ERRO.

Mas quero ir além nessa explicação e inserir mais elementos.

Suponha que conseguíssemos aplicar dinheiro, à mesma taxa do financiamento (essa é apenas uma hipótese inicial) de 1% ao mês.

 

Dessa forma, confira as hipóteses a serem consideradas:

– vamos escolher a opção de financiamento de 10 meses, em que se paga uma parcela de R$5.279,10

– logo, nos primeiros 5 meses, vamos “economizar” dinheiro, quando comparada à primeira situação, em que cada parcela seria de R$10.301,99

– a diferença (10.301,99 – 5.279,10) será aplicada à taxa de 1% ao mês e seu saldo acumulado utilizado para quitar as últimas 5 parcelas

 

Confira a tabela abaixo, com o fluxo de caixa da operação explicada acima.

A última coluna (SALDO) mostra que nos 5 primeiros meses foram poupadas as diferenças entre as duas opções de parcelamento, sendo que nos 5 meses finais, o saldo acumulado foi sendo gasto nas parcelas – sempre considerando uma remuneração do capital de 1% ao mês.

E o que notamos?

Que o saldo final foi igual a ZERO.

E o que isso significa?

Que as opções são INDIFERENTES. Tanto faz uma como a outra.

Se as taxas de juros forem iguais, vou “gastar” a mesma coisa em 5 ou 10 meses (sob a hipótese de remuneração do capital idêntica à do financiamento)

E vamos além.

Suponha o seguinte cenário: taxa de juros da opção de 5 meses foi aumentada para 1,5% ao mês e o restante das taxas mantidas em 1% ao mês.

* para visualizar os dados em tamanho maior, clique na imagem.

 

Nesse caso, a Opção de 10 meses se torna muito mais vantajosa, pois observando a tabela de SALDO, veja que ao terminar de pagar a décima parcela, sobrariam R$817,45, quando comparada ao fluxo de caixa de 5 meses.

Tudo isso por quê?

Devido à taxa de juros de 10 meses ser MENOR nessa simulação.

E o mais interessante: se levássemos em consideração os valores em LARANJA, como sugerido pelo Leitor do Blog, chegaríamos a uma conclusão OPOSTA e ERRÔNEA – mesmo quando comparamos tabelas de financiamento diferentes (como a SAC e Price)

 

Antes de prosseguir, caso deseje fazer o download GRATUITO e IMEDIATO da planilha em Excel, com o exemplo citado ao longo do texto, clique no botão abaixo.

 

 

TAXA DE JUROS BASTA?

Para finalizar o artigo, quero dizer algo extremamente importante.

Ao analisar opções de financiamento, focar apenas na taxa de juros, não basta.

Todavia, isso não significa, DE MANEIRA ALGUMA, que podemos tornar a análise de soma de parcelas de juros, em diferentes períodos de tempo, válida.

Ela continua errada…

Na verdade, quero inserir as variáveis TAXA DE JUROS DO CAPITAL PRÓPRIO e CAPACIDADE DE PAGAMENTO na análise.

Então, vamos lá.

As taxas de juros para aplicações financeiras, em se tratando de capital próprio, em geral, são MENORES que as taxas dos financiamentos disponíveis.

Isso significa que as análises realizadas até aqui, que consideravam a taxa de juros do dinheiro investido igual à dos empréstimos, pode não ocorrer na prática.

E como isso interfere na escolha dos melhores financiamentos?

Vamos lá!

Considere, novamente, as opções de financiamento de 5 e 10 meses, ambas com taxa de 1% ao mês, PORÉM, considerando a taxa de Investimento de apenas 0,5% ao mês (isso vai influenciar na coluna SALDO, da figura abaixo).

* para visualizar os dados em tamanho maior, clique na imagem.

 

Note que o SALDO da tabela mais à direita ficou NEGATIVO.

Ou seja, a opção de 10 meses ficou em desvantagem em relação à opção de 5 meses, mesmo ambas tendo taxas de juros idênticas.

E a razão disso?

Porque a taxa de investimento (custo de oportunidade do capital) se encontra bem mais baixa do que a taxa de juros embutida no financiamento (1% contra 0,5% a.m.).

Logo, podemos tirar a seguinte conclusão:

Quanto maior a diferença entre a taxa de juros do financiamento e a taxa de aplicação do capital próprio, mais a variável TEMPO vai ser desfavorável a quem financia.

Em outras palavras, financiamentos mais longos podem ser SIM mais desfavoráveis, mas NÃO porque a soma da coluna JUROS PAGOS é maior, mas devido a grandes diferenças entre taxas de financiamento e de investimento do capital próprio.

 

E por fim, quero tecer alguns comentários sobre CAPACIDADE DE PAGAMENTO.

Em financiamentos imobiliários, como é o caso do nosso Leitor, temos diferenças significativas quanto ao fluxo de caixa entre os métodos SAC e Price.

Para uma mesma taxa de juros e prazo, na SAC os primeiros pagamentos são bastante superiores aos da tabela Price.

Isso significa que, se por um lado, a SAC tem a vantagem de no início fazer o Saldo Devedor cair mais rapidamente, existe o problema de precisar de mais dinheiro nas primeiras parcelas, apertando o orçamento do indivíduo em questão (sobra menos dinheiro para outros gastos).

Até mesmo, para algumas pessoas, a SAC fica inviável, pois não consegue aprovação do financiamento no Banco.

Isso porque, suponha que o banco exija que a parcela seja, no máximo, 30% da renda da pessoa. Pode ser que utilizando a Tabela Price tal condição seja atingida, mas na SAC isso não se mostre possível, simplesmente pelas parcelas iniciais serem mais altas que o percentual mínimo exigido.

Note que essa última análise não é focada, especificamente, na diferença da taxa de juros entre duas opções, mas sim em seu impacto na CAPACIDADE DE PAGAMENTO do devedor.

É isso aí.

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