O economista Ricardo Amorim, em artigo recente (clique aqui para conferir), constrói uma provocante argumentação de que se está configurando uma boa hora para comprar imóveis, aproveitando as promoções dos lançamentos e antes que os preços voltem a se elevar.

Vale a nota: mesmo que amparado por alguns dados reais, flertar com o futuro geralmente não passa de mera especulação, no bom ou mal sentido da palavra – vide que no início de 2010 o mesmo economista disse que a bolsa chegaria a 200 mil pontos antes de 2015 (veja aqui). Errou feio…

Independente de qualquer exercício de futurologia – se imóveis vão se valorizar, desvalorizar ou permanecer com preços estáveis – o fato é que os financiamentos, ponto crucial para o não desaquecimento do setor, está sofrendo algumas baixas, complicando a aquisição de imóveis para quem não tem condições de comprar à vista.

Pegando como exemplo a Caixa Econômica Federal, a instituição, pela segunda vez nesse ano de 2015, aumentou a taxa de juros para seus clientes e elevou o valor necessário para a entrada em financiamentos de imóveis usados – em ambos os casos, quando os recursos utilizados são provenientes do SBPE.

A seguir valos explorar um pouco mais essas duas questões.

Antes de falarmos do aumento em si, é importante compreender as duas principais origens de dinheiro utilizado para financiar imóveis.

Uma primeira fonte de recursos é o chamado SBPE. Quando você aplica dinheiro na Caderneta de Poupança, as instituições financeiras podem pegar parte desse dinheiro e emprestar para aqueles que desejam financiar imóveis.

Uma segunda importante fonte de recursos é o FGTS, aquele mesmo que você pode sacar quando é demitido ou utilizar para dar de entrada/comprar um imóvel. Esse dinheiro, recolhido por trabalhadores de todo o Brasil, também pode ser emprestado para aqueles que desejam comprar seu imóvel de forma financiada.

Feitos tais esclarecimentos, cabe dizer que apenas os recursos do SBPE sofreram reajuste em suas taxas de juros. Os financiamentos oriundos do FGTS, por enquanto, não tiveram suas taxas aumentadas, tampouco aqueles que se enquadram no programa Minha Casa, Minha Vida.

Quando a taxa aumenta, há um impacto direto no valor das parcelas, que também se elevam e fazem ficar mais difícil pagá-las ou até mesmo aprovar o crédito.

A argumentação da Caixa para tal reajuste foi os seguidos aumentos da taxa de juros básica (SELIC), que elevam a remuneração paga pela Poupança via aumento da TR e culminam na necessidade de compatibilizar o ajuste para as fontes que utilizam esse recurso.

Porém, caso o cenário econômico continue deteriorando, tenha clareza que as chances de se mexer no sistema oriundo do FGTS e do Minha Casa, Minha Vida, tendem a aumentar. Clique aqui e veja que essa hipótese pairou no ar, no início de 2015.

De forma resumida, a questão é a seguinte. Com o aumento da taxa de juros básica (SELIC), existe uma tendência de pressionar para cima todas as taxas de juros do mercado. Em relação ao Minha Casa, Minha Vida, devido à política de austeridade no trato do dinheiro seguida pelo ministro Levy, não será de se espantar que em um futuro próximo corrija-se alguma disparidade entre custo da captação de recursos e taxas dos financiamentos.

Já no tocante ao dinheiro oriundo do FGTS, se a SELIC mantiver um patamar elevado por mais tempo, existirá uma pressão cada vez maior que o dinheiro nela aplicado seja corrigido, no mínimo, de maneira igual à Poupança, o que tende a elevar, consequentemente, o custo do capital extraído dele – confira essa discussão clicando aqui.

O que acontecerá, de fato, só o tempo dirá. Mas se mostra sensato considerar, dentre as possibilidades, o cenário em que os financiamentos imobiliários terão suas taxas de juros elevadas, para além do SBPE.

Além do aumento das taxas de juros, a Caixa também já anunciou que a partir de 4 de maio de 2015 haverá um aumento no valor necessário para entrada em financiamentos com recursos do SBPE, mas somente para imóveis usados. Ou seja, os clientes que podiam financiar 80% do valor do imóvel, dando apenas 20% de entrada, agora terão que ter 50% do valor à vista para dar de entrada e financiar somente a outra metade.

Mais uma vez, tal regra não atingiu operações que utilizam recursos do FGTS, nem o Minha Casa, Minha Vida.

Na prática, o que vem acontecendo é que os depósitos em Caderneta de Poupança vêm batendo recordes negativos. Assim, com menos dinheiro entrando na Poupança, instituições financeiras como a Caixa ficam com menos dinheiro para emprestar nessa modalidade – resumindo: se for exigido das pessoas um valor maior de entrada, será preciso menos dinheiro para conceder financiamentos.

Fica óbvio, nesse caso, que pelo menos na modalidade que utiliza recursos do SBPE, para imóveis usados, conseguir fazer um financiamento ficou mais difícil. E da mesma forma que abordado no item anterior, sobre taxa de juros, abre-se a possibilidade para também se aumentar o valor da entrada em outras modalidades de financiamento no futuro, caso a crise permaneça por mais tempo. Pode não ser provável, politicamente falando, mas é possível.

O que podemos verificar, com fatos, é que financiar imóveis está ficando um pouco mais complicado, no Brasil. Aumento de taxa de juros e da necessidade de entrada nos imóveis, são dois fatos que marcaram esse início de 2015.

Também cabe salientar que altos níveis de inflação afetarão negativamente financiamentos corrigidos por índices como o INCC, aplicados para imóveis em construção. Além de altas taxas de juros empurrarem para cima os percentuais relativos à TR, que corrigem diversos financiamentos, inclusive os da Caixa. Em ambos os casos, teremos aumento no valor das parcelas e isso pesará no bolso da população.

Por fim, o objetivo do presente artigo não é alarmar ou traçar um cenário de caos. Muito menos reforçar ideias de que vem bolha imobiliária por aí. Minha intenção é tão somente INFORMAR, para que suas decisões sejam baseadas em variáveis que ajudem a diminuir a probabilidade de erro.

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Boa sorte em suas finanças e vida pessoal!