Antes de ler esse artigo, sabia que o Prof. Elisson de Andrade está com inscrições abertas para o treinamento Aprenda a Investir no mercado financeiro.
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Para tal, utilizaremos dúvida de um leitor deste blog, conforme abaixo.
Olá Prof. Elisson. Gostaria muito de sua ajuda para verificar se estão corretos os valores de um financiamento que entrei ao fazer a compra de um terreno em minha cidade. Comprei o terreno na data 27/09/2010, sob as seguintes condições:
Valor do terreno a vista: R$ 36.000,00 Valor da Entrada: R$ 3.600,00 Valor do financiamento: R$ 32.400,00 Valor das parcelas: R$452,00 Número de parcelas: 120 meses Valor Total do financiamento em 120 meses: R$ 57.840,00 Sistema de amortização: Tabela Price Taxa de juros: 0,9424% a.m.
No contrato desse financiamento existe uma cláusula de correção anual das parcelas, pelo índice de inflação IGP-M. Veja quais foram os índices utilizados desde o início do financiamento: De Set/2010 a Set/2011: correção de 7,9961%, implicando em nova parcela de R$ 488,14 De Set/2011 a Set/2012: correção de 7,7280%, sendo a parcela corrigida subido para R$ 525,86
Exposto esses números, veja se somar minhas últimas 31 parcelas, já paguei R$ 14.962,70, sem contar a entrada. Se do total do financiamento (R$32.400,00) eu subtrair esse valor, chego a um total de R$ 17.437,30 que me faltaria pagar. Porém, liguei na empresa na qual adquiri o lote e perguntei o valor do meu saldo devedor atual, e eles disseram que se quisesse quitar até dia 9/06/2013 (com 89 parcelas restantes), eu deveria desembolsar R$ 31.614,43. Muito mais do que os R$ 17.437,30 que imaginava. Na verdade, minha dívida quase que não baixou… Não alguma coisa errada aí? Obrigado”
Pois bem, para responder à dúvida desse leitor, no decorrer deste post irei utilizar de explicações textuais e em vídeo.
SOMANDO PARCELAS
Um erro bastante comum em casos envolvendo matemática financeira e que ocorre nas argumentações do leitor, é o de somar valor de parcelas para chegar a alguma conclusão.
Já escrevi sobre isso em artigo anterior: nunca some valor das parcelas.
Portanto, não é por esse caminho que sua dúvida será esclarecida, pois a questão envolvida é de outra natureza.
Logo, a conclusão final de que deveria pagar R$17.437,30 será desconsiderada.
TABELA PRICE
A Tabela Price consiste num método em que as parcelas são fixas até o final do financiamento. Porém, na prática, em muitos LANÇAMENTOS em que o financiamento é realizado com a construtora, existem cláusulas que permitem corrigir o valor das parcelas, através de algum índice inflacionário, como é o caso do leitor que enviou a dúvida.
OBS: em muitos financiamentos, a correção NÃO é feita pela inflação e sim pela TR, o que implica, a princípio, em um risco menor na elevação das prestações.
EFEITOS DA INFLAÇÃO
Esclarecido que o modo de cálculo de quanto falta pagar do financiamento não pode ser realizado através de soma de parcelas, no vídeo a seguir será feita uma pequena simulação, em Excel, para demonstrar o motivo pelo qual o saldo devedor atual (R$31.614,43) é tão alto – quando comparado à dívida inicial de R$32.400,00.
A DÍVIDA NÃO SE TORNARÁ IMPAGÁVEL?
Ao finalizar o vídeo, talvez tenha vindo-lhe à mente a seguinte questão: “mas do jeito que está, essa dívida se tornará impagável nos próximos meses”.
E realmente isso parece ser verdade, à medida que o saldo devedor, no início da tabela, não diminui substancialmente (em muitos casos, até aumenta).
Porém, se continuarmos a planilha do vídeo até o mês 120, veremos que mesmo com os constantes aumentos inflacionários, a dívida será paga no prazo, às custas dos constantes aumentos de parcelas.
Para que isso fique mais claro a todos, você poderá ter acesso à planilha completa, com o financiamento de 120 meses pela Tabela Price, bastando clicar no botão abaixo.
Ao abrir a planilha que acabou de baixar, verá que simulei reajustes anuais de 7% (todo mês de agosto e destacado em amarelo).
No início, realmente o saldo devedor permanece quase que constante, para só depois da metade do financiamento começar a cair de maneira a quitar a dívida.
Ou seja, vai demorar um pouco para ver o saldo devedor começar a diminuir, caso a inflação permaneça em níveis elevados
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Como se pode notar, a correta compreensão sobre como o saldo devedor de uma dívida evolui é de grande importância ao se adquirir um financiamento, principalmente nos de longo prazo.
No caso da Tabela Price citada no exemplo, ela possui características que embutem um risco considerável, pois se trata de um contrato corrigido pela inflação, que pode fazer com que o valor das parcelas aumente bastante ao longo do tempo.
Uma possível solução para amenizar tais efeitos seria o de amortizar parcelas futuras, fazendo com que o saldo devedor diminua o mais rápido possível, atenuando os efeitos das correções inflacionárias.
Portanto, cuidado com a emoção ao financiar imóveis apenas olhando a parcela atual. Isso poderá gerar uma dor de cabeça no futuro.
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Boa sorte em suas finanças e vida pessoal.
