Artigo sobre Bolha Imobiliária

Há um bom tempo venho ensaiando escrever algum artigo sobre o setor imobiliário, mas por não ser especialista na área, sentia que minha contribuição ao assunto talvez fosse dispensável. Durante esse mesmo tempo, o medo de uma possível “bolha imobiliária” vem tomando grande vulto na mídia, sendo provavelmente um dos temas mais áridos e controversos da atualidade, em termos econômicos. Não há consenso se a bolha existe ou não!

Devido ao assunto possuir fortes implicações nas finanças pessoais, decidi oferecer minha contribuição, destinando o presente artigo à enorme fatia da população que não compreende o que realmente está acontecendo e como essa questão pode afetar suas tomadas de decisão financeira. Para tal, este post será dividido em três partes. A primeira visa apresentar, de maneira simplificada, os argumentos daqueles que apostam na existência de uma “bolha imobiliária”. Num segundo momento, será apresentada uma visão de que isso está longe de ser verdade. Por fim, com base nesses dois pontos de vista, irei dar minha opinião sobre o que fazer com tais informações em relação às decisões financeiras pessoais.

Obs: obviamente, o presente artigo está longe de esgotar a discussão sobre assunto, mas acredito poder ajudar a elucidar algumas questões, principalmente para aquelas pessoas que possuem menor intimidade com esse assunto tão complexo.

SIM, A BOLHA EXISTE

Em recente Texto para Discussão do IPEA, publicado por Mendonça e Sachsida, intitulado Existe bolha no mercado brasileiro?, os autores tecem longas argumentações a favor da existência de uma bolha imobiliária no Brasil. Conforme já exposto no objetivo deste post, tentarei explicar o conteúdo desse estudo de maneira simples e sintética, ou seja, acessível ao público leigo em conceitos econômicos e estatísticos, mesmo correndo o risco de ser superficial.

Segundo os autores, a expansão imobiliária verificada nos últimos anos se deu por diversos motivos, como estabilidade dos preços (inflação controlada), queda da taxa de juros, expansão do crédito, programas governamentais, aumento da renda dos trabalhadores, dentre outros. Porém, citam que segundo alguns economistas, o preço dos imóveis tem crescido além do que os “fundamentos” econômicos sugerem.

Mendonça e Sachsida argumentam que as políticas governamentais de diminuição dos juros e expansão do crédito fazem com que as pessoas cometam erros sistemáticos de avaliação do potencial de subida dos preços dos imóveis. Além disso, tais políticas irão gerar uma pressão de aumento na inflação e, sendo a maioria dos contratos de financiamento no Brasil com juros pós-fixados, um futuro aumento na taxa de juros para conter a inflação traria sérios problemas para o mercado imobiliário. Os autores explicam que se tal cenário acontecer, o impacto não será tão agudo quanto o que ocorreu na crise americana, mas chegam a utilizar em seu texto a palavra “desastre”, de forma a adjetivar um provável estouro da “bolha”.

NÃO EXISTE PERIGO DE BOLHA

Em artigo também recente, intitulado O medo da bolha imobiliária, um dos mais respeitados economistas do país, Ricardo Amorim, utiliza argumentos que visam desconstruir a ideia de existência de uma bolha imobiliária no Brasil, pelo menos nos próximos anos.

O economista analisou diversos casos de bolhas imobiliárias, em diversos países, para um longo período de tempo. Tais informações (o autor não ofereceu as fontes dos dados mencionados) são resumidas a seguir:

– não encontrou nenhuma bolha, nos dados pesquisados, em que o consumo anual de cimento foi inferior a 400 kg per capita (no Brasil a estimativa é de 349 kg);

– ao considerar quantos anos de salário são necessários para comprar um imóvel, nenhuma cidade brasileira está no ranking das 20 maiores do mundo;

– todas as bolhas imobiliárias pesquisadas estouraram quando o crédito era, no mínimo, igual a 50% do PIB; no Brasil esse número gira em torno de 5%;

– estouros ocorrem quando há uma abrupta diminuição do crédito, normalmente associada a um aumento na taxa de juros; no Brasil, o caminho dos juros é exatamente de queda e consequente aumento do crédito;

– Com relação à inflação, em outro artigo recente, Ricardo Amorim aponta que com a crise nos Estados Unidos e Europa, também haverá um enfraquecimento da economia brasileira, o que fará com que esse índice permaneça em queda nos próximos meses;

– Por fim, o economista explica que a elevação dos preços dificilmente continuará no mesmo ritmo dos últimos anos. Ricardo Amorim espera algumas altas modestas e pequenos ajustes de preços, pontuais.

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E AGORA, O QUE FAZER?

Utilizei apenas dois textos para representar o debate sobre a existência ou não de bolha imobiliária, por questão de espaço – uma análise mais ampla fugiria do escopo de um artigo de blog. Todavia, mesmo que o meu resumo, descrito anteriormente, seja considerado bastante superficial (sem muitos detalhes técnicos), o que podemos notar claramente é a existência de duas opiniões divergentes, apresentadas por pessoas de alto gabarito intelectual.

Pois bem, se nem os especialistas conseguem chegar a um denominador comum sobre qual será o futuro do setor imobiliário, o que as pessoas “comuns” podem fazer em relação a isso? É exatamente nesse ponto que ofereço minha contribuição.

A primeira questão que gostaria de tratar é sobre um viés cognitivo, amplamente estudado pela literatura econômica, denominado Armadilha da Confirmação. Muitas vezes, tendemos a buscar informações que confirmem o que consideramos verdadeiro, e a negligenciar aquelas notícias que vão contra o que pensamos. Para o assunto que estamos tratando, pode acontecer (até mesmo com pesquisadores) de apenas buscarmos evidências sobre aquilo que desejamos confirmar, seja de estouro de bolha ou não.

Veja dois casos bastante simples: 1) a pessoa decide vender a própria casa, acreditando em estouro de bolha após ler alguns artigos sobre o assunto: é a busca do chamado “golpe de mestre”, em que a pessoa quer se dar bem se os preços vierem a cair; 2) ao ouvir um especialista dizendo que os preços dos imóveis não vão cair e que não existe bolha, outro indivíduo entra em um financiamento de 20 anos para a compra de um imóvel próprio, destinando boa parte de sua receita para pagamentos das parcelas, sem medir o risco dessa decisão de longo prazo e talvez financiando um imóvel muito mais caro do que uma decisão racional aconselharia. A lição que podemos tirar desses dois exemplos é que uma boa decisão depende muito do bom uso de todas as informações disponíveis, sem cair na armadilha da confirmação.

De forma resumida, o que gostaria de aconselhar aos meus leitores é o seguinte: ao invés de se aventurar em exercícios de futurologia, tentando adivinhar se a bolha irá estourar ou não, o mais importante é ter a informação de que ambos os eventos são possíveis de acontecer no futuro. Portanto, qualquer que seja a decisão tomada hoje, de vender o próprio imóvel ou de financiar a compra de um, é preciso levar em consideração a possibilidade de ocorrência dos dois cenários (estouro ou não da bolha). A partir dessa percepção, você poderá se preparar não só para enfrentar situações desfavoráveis, mas como também estar apto a agarrar as oportunidades, caso elas apareçam.

Em artigo anterior, relatei sobre minha decisão de venda do apartamento onde morava, aluguel do atual e todos os motivos que me levaram a tomar tal atitude. Mas e se o preço dos imóveis continuarem subindo em minha cidade e essa escolha se mostrar equivocada? Paciência! Estou financeiramente preparado para esse possível revés, não irei me arrepender e minhas finanças continuarão sólidas. Esse é um risco que posso suportar com tranquilidade. E mais, continuarei sempre buscando mais informações e decidindo sobre meu futuro financeiro com bastante esmero.

Portanto, a dica é: informe-se e faça bom uso dessa matéria-prima. Não tenha medo, muito menos se aventure em arriscar seu patrimônio em operações mirabolantes. Verifique qual decisão lhe faz se sentir confortável e que ao mesmo tempo não lhe exponha a riscos que não possa suportar. Pense em se precaver do pior e esteja preparado para aproveitar as oportunidades quando a maré estiver a seu favor. Educação financeira é isso, e não magia ou jogo de azar.